1.不可抗力等情形導(dǎo)致房屋暫時性無法正常使用，以此為由主張享有法定解除權(quán)的，一般不予支持；

　　2.對于承租房屋的查封為限制其產(chǎn)權(quán)交易的，不影響房屋正常使用，承租人不得據(jù)此要求解除合同；

　　3.租賃房屋部分毀損滅失，剩余部分不影響承租人正常使用的，承租人不能據(jù)此要求解除合同；

　　4.租賃房屋存在危及承租人安全或健康等現(xiàn)實(shí)危險的，承租人可以行使法定解除權(quán)，此種情形需要承租人就房屋存在危及人身安全或健康的危險性（無需產(chǎn)生實(shí)際損害）承擔(dān)舉證責(zé)任；但出租人積極采取整改措施，在行使解除權(quán)之前已經(jīng)消除危險的，解除權(quán)消滅；

　　5.承租人可能由于經(jīng)濟(jì)經(jīng)營狀況、生活工作地點(diǎn)的重大改變等原因，使得其失去繼續(xù)使用租賃房屋的實(shí)際需求，仍然繼續(xù)租賃房屋顯失公平的，可以通過訴訟方式解除租賃合同。

　　在房屋租賃期間，最常見的糾紛有兩類：

　　一是有關(guān)租金的糾紛；

　　二是有關(guān)租期的糾紛。

　　租金糾紛分為兩種。其一是在合同存續(xù)期間，房東單方面調(diào)整租金。其二是承租人不按時足額繳納房屋租金。這兩種糾紛的處理方案通常都會在房屋租賃合同中有所規(guī)定，對于雙方的維權(quán)提供了明確的合同依據(jù)。

　　租期糾紛也是租房過程中的常見糾紛，主要表現(xiàn)有兩點(diǎn)：

　　一是房東違約，在沒有提前通知承租人的情況下，單方面終止合同并收回房屋；

　　二是因?yàn)椴豢煽咕芤蛩兀ɡ绶课莶疬w等），導(dǎo)致房屋租期發(fā)生變化。

　　當(dāng)遇到房屋租賃糾紛時，不妨參考以下四個建議

　　建議一：以租賃合同為依據(jù)，落實(shí)解決方案。

　　在遇到房屋租賃糾紛時，可以第一時間拿出房屋租賃合同，查找相關(guān)條款，根據(jù)合同約定，進(jìn)行違約責(zé)任的認(rèn)定，并據(jù)此進(jìn)行賠償。這是最佳的解決方案。

　　建議二：第三方參與調(diào)解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　如果房屋租賃合同中對于發(fā)生糾紛的處理方式?jīng)]有約定或者約定不明確時，可以由雙方都信得過的第三方介入調(diào)解，大家坐在一起訴說彼此的訴求，由第三方公平、公正裁判，給出調(diào)解方案，以期達(dá)成雙方都能滿意的調(diào)解協(xié)議。

　　建議三：申請仲裁，進(jìn)行仲裁處置。

　　如果第三方調(diào)解仍不能化解雙方的爭議，可以向仲裁機(jī)構(gòu)求助。在專業(yè)仲裁機(jī)構(gòu)的裁決下，給出仲裁意見，出租人和承租人可按照仲裁結(jié)果處理糾紛。

　　建議四：法院訴訟，依法維護(hù)權(quán)益。

　　這是最不希望大家采取的糾紛處理方式，只有在上述三個建議方案均不奏效或者糾紛雙方意見相差懸殊時，才建議采用。人民法院會根據(jù)事實(shí)和證據(jù)，依法對案件作出判決，按照判決結(jié)果處理糾紛。

　　在現(xiàn)代城市生活中，租房已成為許多人的常態(tài)選擇。然而，房屋租賃過程中不可避免地會遇到各種糾紛和問題，其中最為常見的便是違約金問題。作為深圳房產(chǎn)律師，本文將詳細(xì)解讀租房違約金的相關(guān)規(guī)定，幫助大家合理設(shè)定和維護(hù)自身權(quán)益。

　　### 一、租房違約金的法律依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。如果約定的違約金低于造成的損失，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；如果約定的違約金過分高于造成的損失，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

　　### 二、租房違約金的合理設(shè)定

　　#### 1. 協(xié)商一致原則

　　租房合同中的違約金數(shù)額應(yīng)由雙方通過協(xié)商確定。這一數(shù)額通?；谧赓U期間可能發(fā)生的損失進(jìn)行預(yù)估，例如一個月或幾個月的租金。這種協(xié)商不僅體現(xiàn)了契約自由的原則，也確保了雙方對違約后果有明確預(yù)期。

　　#### 2. 考慮實(shí)際損失

　　在設(shè)定違約金時，應(yīng)充分考慮到違約可能造成的實(shí)際損失。例如，如果租客提前退租，房東可能會面臨重新招租的空置期損失；反之，如果房東違約導(dǎo)致租客需要搬離，則需賠償相應(yīng)的搬家費(fèi)用等。因此，違約金的數(shù)額應(yīng)與這些潛在損失相匹配。

　　#### 3. 避免過高或過低

　　雖然法律允許雙方自由約定違約金數(shù)額，但法院有權(quán)對明顯不合理的違約金進(jìn)行調(diào)整。一般來說，如果約定的違約金超過實(shí)際損失的30%，則可能被視為過高而受到調(diào)整。因此，在設(shè)定違約金時，應(yīng)避免將其定得過高或過低，以免在未來引發(fā)不必要的爭議。

　　### 三、租房違約金的適用情形

　　#### 1. 租客提前退租

　　當(dāng)租客因個人原因需要提前終止租賃合同時，應(yīng)根據(jù)合同約定支付相應(yīng)數(shù)額的違約金給房東作為補(bǔ)償。這既是對房東重新招租成本的一種彌補(bǔ)，也是對租客違約行為的一種懲罰。

　　#### 2. 房東違約

　　若因房東原因?qū)е伦赓U合同無法繼續(xù)履行（如房屋被查封、出售等），則房東需按照合同約定向租客支付違約金。這種情況下的違約金不僅是對租客被迫搬家所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失的賠償，還包括對其重新尋找住房所花費(fèi)的時間和精力的補(bǔ)償。

　　### 四、如何維護(hù)自身權(quán)益

　　#### 1. 仔細(xì)審查合同條款

　　在簽訂租房合同前，務(wù)必仔細(xì)閱讀合同中的各項(xiàng)條款特別是關(guān)于違約金的部分確保自己完全理解其含義并認(rèn)可其內(nèi)容后再簽字蓋章。如有不清楚的地方應(yīng)及時向房東提出并要求解釋清楚。

　　#### 2. 保留相關(guān)證據(jù)

　　一旦發(fā)生違約情況且雙方無法達(dá)成一致意見時應(yīng)及時收集并保存好所有相關(guān)證據(jù)材料如租賃合同、付款憑證、通訊記錄等以便日后維權(quán)之用。

　　#### 3. 尋求法律援助

　　當(dāng)自行協(xié)商無果時可以考慮尋求專業(yè)律師的幫助通過法律途徑解決爭議。律師不僅可以為你提供專業(yè)的法律咨詢還可以幫助你制定合理的訴訟策略爭取最大的合法權(quán)益。

　　### 結(jié)語

　　總之租房違約金是保障租賃雙方合法權(quán)益的重要手段之一。在深圳這樣一個法治社會里我們更應(yīng)該學(xué)會運(yùn)用法律武器來維護(hù)自己的權(quán)益。希望本文能對你有所幫助如果你還有其他疑問歡迎隨時咨詢！

　　租賃合同中約定的違約金是否合法有效在一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不能履行不符合約定時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　1.合同按約履行的，約定的定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿髯饨鸹蚍颠€承租人；承租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，無權(quán)請求返還定金；出租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；

　　2.對于遲延履行違約金的條款，前提在于租賃合同的債務(wù)能夠履行，若債務(wù)永久不能履行，不發(fā)生遲延履行的責(zé)任；若違約方有正當(dāng)事由不履行的，亦不發(fā)生遲延履行違約金責(zé)任；承擔(dān)遲延履行違約金后不影響債務(wù)的繼續(xù)履行；

　　3.合同解約違約金與遲延履行違約金可以并存，可以同時主張；同時約定有解約違約金與定金的，只能擇一主張。

　　未按照約定履行義務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任房屋租賃合同中約定了違約金條款，根據(jù)《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”以及《合同法》第九十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行賠償損失等違約責(zé)任。