未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置公示預(yù)售商品房許可證明。未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售的商品房，不得銷售。

　　1、開(kāi)發(fā)商有五證卻未進(jìn)行房管局備案

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《竣工驗(yàn)收備案表》和開(kāi)發(fā)商《商品房預(yù)售許可證》。

　　因此，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證但獲得了《商品房預(yù)售許可證》和《竣工驗(yàn)收備案表》卻未在房管局進(jìn)行備案則表明開(kāi)發(fā)商不具備該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)資格而進(jìn)行建設(shè)。購(gòu)房后開(kāi)發(fā)商將不能取得房產(chǎn)證、土地證和預(yù)售許可證等相關(guān)證件就無(wú)法獲得預(yù)售許可、無(wú)法辦理預(yù)售登記備案手續(xù)等行為屬違法行為。

　　2、有抵押證件但沒(méi)有網(wǎng)簽

　　有的工抵房還會(huì)有房產(chǎn)部門(mén)的抵押登記。但購(gòu)房者與房主簽訂的只是《房屋買賣合同》并不代表這套房屋就一定會(huì)得到法律的保護(hù)。

　　如果購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋沒(méi)有被列入抵押登記名單，那么只能說(shuō)明房子被貸款了。而銀行在抵押手續(xù)上會(huì)有限制和監(jiān)督。比如銀行不允許貸款人隨意處置抵押物。購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中也會(huì)有明確的約定。因此這樣的工抵房就算價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低一些。

　　有些工抵房是沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證，但是辦理了房產(chǎn)證后，再去買房就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)權(quán)證并不是自己的。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是買房人在辦理貸款時(shí)才必須提供。而沒(méi)有房產(chǎn)證的工抵房，并不具備合法的手續(xù)，也就沒(méi)有辦法取得該房屋的所有權(quán)。

　　1、沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證，不具備辦理房產(chǎn)證的條件

　　另外還有一些工抵房雖然沒(méi)有取得完全合法的手續(xù)，但已經(jīng)辦理了抵押手續(xù)，并有了貸款資格，此時(shí)，如果去購(gòu)買這些沒(méi)有真正手續(xù)的房子，就會(huì)被認(rèn)為是工抵房一樣，這樣也就無(wú)法辦理房產(chǎn)證了。如果工抵房已經(jīng)有合法手續(xù)，且自己沒(méi)有貸款資格，就不會(huì)被認(rèn)為是工抵房一樣了。

　　其次需要提醒的是購(gòu)買工抵房最好不要在沒(méi)有取得房本的情況下進(jìn)行交易。因?yàn)槿绻?gòu)買這樣的房產(chǎn)那么你就無(wú)法取得房本和房產(chǎn)證。這樣自己只能是在交易之后被要求繳納房款，如果你想進(jìn)行維權(quán)也很難實(shí)現(xiàn)。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房，甚至無(wú)證房

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。顧名思義，這種說(shuō)法就是沒(méi)有房產(chǎn)證，屬于小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，所以不能辦理房產(chǎn)證。同時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證也不能進(jìn)行抵押等活動(dòng)。

　　也就是說(shuō)，你不能購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的房子，如果購(gòu)買這種房子還可能會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行。即使開(kāi)發(fā)商承諾有房產(chǎn)證，實(shí)際上也不會(huì)取得產(chǎn)權(quán)證。雖然國(guó)家允許農(nóng)民建房，但農(nóng)民必須得到宅基地才能建房。因此這樣的房子不受國(guó)家法律保護(hù)。

　　根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋他項(xiàng)權(quán)利是由房屋所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)依法頒發(fā)的一種權(quán)利憑證。

　　1、部分工抵房未辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)或者根本不知道其為住宅的房子

　　比如房產(chǎn)公司或開(kāi)發(fā)商的分房協(xié)議是約定將該房子賣給了業(yè)主，而不是將房子交給業(yè)主本人，那么這種房子已經(jīng)在購(gòu)房者手中很長(zhǎng)一段時(shí)間，即使有人提醒也是極少有人知道這種房屋屬性?！段餀?quán)法》第22條第1款規(guī)定：“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定：“在未辦理房屋所有權(quán)登記的情況下購(gòu)買住房，即使簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)房者也不能辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

　　買受人請(qǐng)求解除合同并主張賠償損失的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼舜祟惙孔泳蛯儆谧≌懂?。

　　如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將該房子抵押給銀行，那么購(gòu)買了這個(gè)房子不僅不能過(guò)戶、也不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)——就如同買賣房產(chǎn)后有一個(gè)抵押權(quán)是沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)和收益一樣。

　　購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢?cè)摲慨a(chǎn)是否已經(jīng)建成并辦理了他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。如果有的話可以要求解除合同、退回房款并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失（包括損失和違約責(zé)任費(fèi)用）以上部分中任何一項(xiàng)都可能構(gòu)成了違約現(xiàn)象并且很難追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。

　　2、二手房工折房交易前應(yīng)對(duì)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解

　　工抵房是屬于商品房，因此工抵房不能買賣。但是如果房屋存在其他糾紛，比如出現(xiàn)抵押、繼承、租賃等，如果這些問(wèn)題都不能得到有效解決，那么工抵房也沒(méi)有辦法買賣。如果工抵房買賣后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，工折房所購(gòu)買人很可能得不到房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以及房產(chǎn)證的保障。

　　因此，交易前一定要了解清楚工抵房是否存在其他糾紛。首先要確定開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有拖欠施工方工程款或其他費(fèi)用。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)說(shuō)工地欠施工方工程款或其它費(fèi)用屬于正常費(fèi)用范疇。

　　如果出現(xiàn)停工、拖欠施工方工程款和其他費(fèi)用這種情況的話，那就很有可能發(fā)生工抵房的出售可能。其次要確認(rèn)該新房是否已經(jīng)取得了竣工驗(yàn)收備案。

　　購(gòu)房者是否有權(quán)利享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策？

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，國(guó)家有一些優(yōu)惠政策，比如開(kāi)發(fā)商銷售商品房可以享受一定比例的稅費(fèi)減免，而購(gòu)房者購(gòu)買商品房也會(huì)有一定比例的補(bǔ)貼。但這些優(yōu)惠政策并不屬于法律規(guī)定的范圍。

　　當(dāng)業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時(shí)，可以享受該優(yōu)惠政策。根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，購(gòu)房者享有合同約定的權(quán)利，可以按照約定和國(guó)家規(guī)定執(zhí)行相關(guān)的優(yōu)惠政策和條件；合同約定條件成就時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)履行規(guī)定的義務(wù)；合同沒(méi)有約定或者履行不符合約定，造成房屋被毀損或者滅失，并給對(duì)方造成損失的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；損失賠償額和購(gòu)房人實(shí)際支付額兩部分。

　　購(gòu)房者可以選擇退房或者退回購(gòu)房款。在實(shí)際生活中，如果消費(fèi)者購(gòu)買了商品房后無(wú)法通過(guò)正常渠道轉(zhuǎn)讓或抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，就有可能產(chǎn)生違約責(zé)任和法律后果。另外，房地產(chǎn)買賣可以先進(jìn)行簽約協(xié)商后再簽訂合同。簽約后可以進(jìn)行房款支付和貸款申請(qǐng)等合同準(zhǔn)備工作。

　　最后要向有關(guān)部門(mén)報(bào)告相關(guān)情況。對(duì)此購(gòu)房人不得對(duì)其享有合同約定和法律規(guī)定相應(yīng)權(quán)利要求解除合同和賠償損失。因此，購(gòu)房者一定要對(duì)此政策有所了解！

　　貸款購(gòu)房需要什么條件？

　　銀行貸款，在購(gòu)房貸款的時(shí)候，要求購(gòu)房者有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還要求購(gòu)房者具有穩(wěn)定的職業(yè)，并且有還款能力和良好的信用記錄的群體。首先從收入方面來(lái)說(shuō)，一般情況下，購(gòu)房者有固定的收入來(lái)源。此外，購(gòu)房者每月的還款額在其月收入的80%左右。

　　此外，你要具有穩(wěn)定的職業(yè)，這樣你的還款能力才能在還貸期限內(nèi)保證還款總額和月供不會(huì)超過(guò)其月收入的兩倍。此外，有些銀行還規(guī)定不同群體需要滿足不一樣的貸款條件。

　　對(duì)于年收入超過(guò)30萬(wàn)元的購(gòu)房者而言，銀行則要求其月收入不得超過(guò)月供總額的50%;而一般人月收入不超過(guò)8萬(wàn)元也是可以申請(qǐng)貸款并獲批的。從貸款條件來(lái)看，只要有合法有效擔(dān)保和合法收入來(lái)源就可以申請(qǐng)貸款了。

　　如果是銷售工抵房，可以通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款的方式來(lái)進(jìn)行購(gòu)房。在進(jìn)行貸款申請(qǐng)時(shí)，可以與銀行協(xié)商將購(gòu)房的金額調(diào)整為房屋總價(jià)的30%左右。

　　如果是抵押貸出，需要向抵押權(quán)人提供相關(guān)抵押物信息；如果是按揭貸出就必須辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于房子抵不抵款你可以通過(guò)其他方法來(lái)解決：用房子抵債、以自己子女名義將房子按揭給他人、或約定由開(kāi)發(fā)商墊付房款或者找他人購(gòu)買。

　　當(dāng)然，以上情況都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)楹芏嗳硕加羞@種想法：如果你不想繼續(xù)購(gòu)買房屋，可以在房?jī)r(jià)上漲后讓你以很低的價(jià)格賣掉房屋；同時(shí)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)。

　　合同簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商需不需要涉及辦理房產(chǎn)證等事項(xiàng)？

　　購(gòu)房合同簽訂時(shí)，必須涉及開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)登記信息和產(chǎn)權(quán)信息。如果涉及到其他事項(xiàng)，則應(yīng)由雙方共同約定。

　　首先，在選擇房屋的時(shí)候，應(yīng)該明確合同條款中是否存在對(duì)開(kāi)發(fā)商權(quán)利限制、承諾的條款或其他不明確的內(nèi)容。例如：“交房時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間等”以及“出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的方式”都應(yīng)該有明確的約定。

　　其次，對(duì)于商品房買賣合同中對(duì)于相關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的約定條款也應(yīng)當(dāng)有明確約定。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)中登記信息的真實(shí)性和合法性。如果房屋交易雙方對(duì)房屋權(quán)屬狀況存在爭(zhēng)議，建議雙方協(xié)商解決，同時(shí)也要明確爭(zhēng)議解決方式及管轄法院。

　　如果涉及到開(kāi)發(fā)商委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記或者委托辦證事宜出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，則開(kāi)發(fā)商委托他人應(yīng)當(dāng)按照通常做法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式明確雙方約定由誰(shuí)或者誰(shuí)授權(quán)辦理);而購(gòu)房者應(yīng)該積極主張違約責(zé)任——請(qǐng)求賠償損失，以避免出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生不應(yīng)有的法律后果。

　　再次，若該房屋登記存在查封、抵押等限制買賣行為，購(gòu)房人有權(quán)解除合同（要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款）。當(dāng)然在這些問(wèn)題中存在兩種解決方式是：協(xié)商解決或者起訴解決。

　　當(dāng)購(gòu)房者滿心歡喜地準(zhǔn)備搬進(jìn)自己辛苦購(gòu)置的新居時(shí)，卻突然發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付的房屋面積與合同中約定的存在差異，這無(wú)疑會(huì)給人帶來(lái)極大的困擾。作為上海房產(chǎn)律師，我深知這種狀況對(duì)客戶意味著什么，也知道如何通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)客戶的合法權(quán)益。

　　面對(duì)房屋交付時(shí)的面積誤差問(wèn)題，我們需要明確的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，處理此類問(wèn)題的關(guān)鍵在于合同是否有約定以及誤差的大小。如果合同中已有明確約定，那么自然按照合同的約定來(lái)執(zhí)行。但如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確，那么我們就需要依據(jù)法律規(guī)定的原則來(lái)處理。

　　具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符時(shí)，如果面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），那么通常會(huì)按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。這意味著，如果實(shí)際面積比合同面積稍大或稍小，但誤差在合理范圍內(nèi)，那么雙方可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整房款，而無(wú)需解除合同。

　　然而，一旦面積誤差比絕對(duì)值超出3%，情況就會(huì)變得更加復(fù)雜。在這種情況下，買受人（即購(gòu)房者）有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。這是一個(gè)非常重要的權(quán)益保障，因?yàn)樗馕吨绻课菝娣e誤差過(guò)大，購(gòu)房者可以選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商退還全部款項(xiàng)和賠償損失。當(dāng)然，如果買受人同意繼續(xù)履行合同，那么對(duì)于面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款，應(yīng)由出賣人（即開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。而對(duì)于面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，則由出賣人返還買受人。如果面積誤差比超過(guò)3%，那么對(duì)于超出部分的房?jī)r(jià)款，出賣人應(yīng)雙倍返還買受人。

　　這些規(guī)定旨在保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，確保他們?cè)诿鎸?duì)房屋面積誤差時(shí)能夠得到公正的處理。作為上海房產(chǎn)律師，在處理此類案件時(shí)，我會(huì)仔細(xì)審查合同條款，分析誤差的原因和性質(zhì)，并根據(jù)具體情況為客戶制定合適的維權(quán)策略。我會(huì)努力與客戶溝通，解釋法律條款和可能的解決方案，以便他們能夠做出明智的決策。

　　我想提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)買房屋時(shí)務(wù)必仔細(xì)閱讀合同條款，了解相關(guān)法律規(guī)定和自身權(quán)益。同時(shí)，在收房時(shí)要仔細(xì)核對(duì)房屋面積，確保與合同約定一致。如果發(fā)現(xiàn)面積存在誤差，要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決或?qū)で蠓稍Ｖ挥羞@樣，我們才能共同營(yíng)造一個(gè)公平、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。