上海物業(yè)糾紛律師：物業(yè)公司的職責解讀

　　小區(qū)物業(yè)企業(yè)公司主要為小區(qū)內(nèi)的安保、設(shè)施設(shè)備等提供信息服務(wù)。小區(qū)物業(yè)公司的職責主要問題來源于物業(yè)服務(wù)貿(mào)易合同的規(guī)定，主要有安保義務(wù)和部分基礎(chǔ)教育設(shè)施的委托關(guān)系管理作為義務(wù)，以下就由上海物業(yè)糾紛律師為你詳細分析介紹。

　　一、物業(yè)管理公司在社區(qū)的主要服務(wù)內(nèi)容

　　1.社區(qū)保安工作。安全保護責任是房地產(chǎn)公司最重要、最基本的責任。發(fā)生安全事故的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助救援工作。物業(yè)管理企業(yè)聘請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護治安秩序，應(yīng)當履行職責，不得侵犯公民的合法權(quán)益。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，由物業(yè)所有人和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　2.物業(yè)的維護。含房屋維護與修理、設(shè)備維護與開啟;園林綠化、道路、路燈、供電設(shè)施、供排水管網(wǎng)、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等的管理及維修。

　　3.綜合管理服務(wù)。含治安--防盜、防火與消防、值勤、照看停車;環(huán)衛(wèi)--維護區(qū)容、區(qū)貌，所屬企業(yè)范圍內(nèi)進行室外活動公共安全地方的清潔生產(chǎn)衛(wèi)生的打掃與保護及蓄水池定期數(shù)據(jù)清洗等;生活提供服務(wù)，含家務(wù)勞動、代送病人去了解醫(yī)院、代送接幼兒自己上學與回家、家用電子電器修理、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱成本費用、代辦社會保險與交稅、代收與分送信件報刊雜志、傳呼電話，宣傳科學合理選擇使用這些房屋與設(shè)備的知識，不準造成污染控制環(huán)境（發(fā)出噪音、垃圾亂倒）、不準損壞中國園林城市綠化及康樂文化設(shè)施、不準載重汽車發(fā)展進入我們小區(qū)信息通道、不準在中小學、幼兒園、醫(yī)療所門前設(shè)攤擺點叫賣等。

　　4.房地產(chǎn)管理。主要禁止在該范圍內(nèi)非法使用土地擅自建設(shè)、占用、打樁。

　　二、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)職責

　　1.合同義務(wù)。

　　物業(yè)公司應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定，對業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全造成損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

　　2.安保義務(wù)

　　協(xié)助物業(yè)管理區(qū)域的安全工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在采取應(yīng)急措施的同時，及時報告有關(guān)行政管理部門協(xié)助救援工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等法律法規(guī)的行為，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當停止違法行為或者依法處理。

　　3.部分基礎(chǔ)教育設(shè)施的委托企業(yè)管理義務(wù)

　　住宅物業(yè)公司到住宅樓低壓供電設(shè)施、供水設(shè)施、住宅道路、市政排水設(shè)施、供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管道、社區(qū)綠化、消防設(shè)備等。

　　物業(yè)管理法律責任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范而應(yīng)當承擔的法律后果。國家代理人、公民或法人拒絕履行法律義務(wù)或從事法律禁止的行為，并擁有犯罪構(gòu)成要件的，應(yīng)對此種犯罪產(chǎn)生的法律后果承擔責任。也就是說，只要符合違法行為的要件，就構(gòu)成物業(yè)管理的法律責任。物業(yè)管理的法律責任是什么？

　　財產(chǎn)管理中存在著許多特定種類的違法行為，涉及到不同種類的財產(chǎn)管理法律責任，如民事違約責任、民事侵權(quán)責任、行政責任、刑事責任等，其具體組成部分也有所不同。在一般情況下，法律責任的歸責條件包括以下四個要素。

　　（1）行為違法。

　　法律責任一般是由違法行為的發(fā)生引起的，因此，違法行為的構(gòu)成條件自然應(yīng)成為法律責任形成的基礎(chǔ)和必要前提。

　　（2）損害結(jié)果。

　　損害是指給被侵權(quán)人造成的利益損失和傷害。損害的主要形式有人身損害、財產(chǎn)損害、精神損害和其他利益損害。損害的范圍包括直接的實際損害和預(yù)期利益損失的間接損害。行為具有一定的社會危害性，對社會特定利益造成危險或者損害，危害結(jié)果達到依法應(yīng)當追究相應(yīng)法律責任的程度，是構(gòu)成物業(yè)管理法律責任的必要條件。在一些法律責任中，損害結(jié)果不是必要要件。

　　（3）因果聯(lián)系。

　　違法犯罪行為與損害結(jié)果之間我們應(yīng)當發(fā)展存在因果聯(lián)系。法律上的因果聯(lián)系方式不是企業(yè)一般的因果關(guān)系，而是指某種事實上的行為與特定環(huán)境損害結(jié)果數(shù)據(jù)之間的必然聯(lián)系。如果某項損害結(jié)果可以不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項工作結(jié)果主要負責。由于這種行為與結(jié)果他們之間的聯(lián)系多種形式多樣，有必然聯(lián)系和偶然聯(lián)系、直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，有一果多因和一因多果之分;因此在把物業(yè)公司管理會計法律保護責任歸于某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結(jié)果之間的聯(lián)系，這對于學習行為定性、確定我國法律風險責任不同種類和大小具有非常重大變化影響。

　　（4）心理主觀過錯的狀態(tài)。

　　過錯是指行為人在實施行為時對其違法行為及其后果的一種心理認知狀態(tài)，分為故意和過失兩種形式。并且直接和間接的故意違法行為應(yīng)當承擔法律責任，而重大過失違法行為一般應(yīng)當承擔民事責任或者行政責任，只有在法律有明文規(guī)定的情況下才應(yīng)當承擔刑事責任。物業(yè)管理中的民事侵權(quán)行為、行政違法行為、刑事違法行為的歸責大多是基于過錯責任原則。

　　在現(xiàn)實社會生活中，很多購房者會在購房之前，和物業(yè)公司管理目標達成合作協(xié)議，用約定的形式，固定物業(yè)管理者和住戶的權(quán)利義務(wù)教育關(guān)系，也就是說，物業(yè)進行管理的責任常常是法定責任與約定責任可以結(jié)合。另外，技術(shù)設(shè)計規(guī)范所確定的責任份額大。這些信息技術(shù)發(fā)展問題，有的是國家政策制定了相關(guān)的技術(shù)課程標準和技術(shù)不斷規(guī)范，也有的是物業(yè)安全管理人員雙方當事人約定的技術(shù)能力要求或標準。這些數(shù)據(jù)技術(shù)作為標準、規(guī)范、要求成了確定物業(yè)資源管理會計法律環(huán)境責任的重要且大量的依據(jù)。最后，物業(yè)項目管理制度法律保護責任的種類繁多，有民事責任、行政責任意識以及中國刑事責任。而且，這些產(chǎn)品責任在一項物業(yè)經(jīng)營管理的違法犯罪行為中往往會合并存在，出現(xiàn)一些法律責任復合的現(xiàn)象。綜上所述，物業(yè)管理的法律責任是一個具有綜合性的法律解決問題，這對于他們一般的老百姓來說，很難厘清其中的法律關(guān)系，所以需要我們建議您如果遇到了物業(yè)管理糾紛，可以咨詢上海物業(yè)糾紛律師，以維護您的合法權(quán)益。

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