上海房產合同律師：公共設施不符合房屋買賣合同約定應如何處理？

　　如綠地、大堂等公共部位。或者開發商交付的消防、公共照明等附屬設施設備不符合商品房買賣合同約定，如何處理？上海房產合同律師做出解讀。

　　商品房買賣合同對此有明確約定的，按約定處理。商品房買賣合同內容沒有一個明確約定，且上述分析公共服務部分或公共基礎設施建設無法通過采取補救措施的，買受人有權請求出賣人賠償經濟損失?？梢约皶r采取補救措施的，如果我們部分買受人要求中國房地產市場開發利用企業需要賠償損失，部分買受人要求我國房地產公司開發研究企業發展采取補救措施，應當告知買受人按照《物業信息管理制度條例》第11條和第12條的規定，形成業主大會決議，由業主委員會主張學習相關數據權利。業主委員會怠于起訴或未成立業主委員會的，經專有部分傳統建筑施工面積占建筑區劃內總建筑設計面積過半數且人數占全體業主過半數的業主同意的，業主有權提起訴訟。

　　第一，我國關于“貿易和租賃”的立法規定和司法解釋

　　1. 《合同法》第二百二十九條：“租賃期間，租賃物所有權發生變化的，不影響租賃合同的效力?！?

　　2.中國《物權法》第一百九十條規定：“抵押物在抵押前已經出租的，不影響原租賃關系。抵押設立后出租抵押物的，租賃關系不與已登記的抵押不符。

　　3.《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和人民法通則〉若干問題的意見》第一百一十九條第二款規定:“私有房屋在租賃期間因買賣、贈與、繼承發生產權轉移的，原租賃合同對承租人和新的所有人繼續有效。""

　　4、《城市建設房屋進行租賃企業管理工作辦法》第11條規定，“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當通過繼續積極履行原租賃公司合同。”

　　二是對突破性銷售的司法解釋并不違反租賃規定

　　1. 《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同爭議案件具體適用法律若干問題的解釋》第二十條承租人要求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應當予以支持。 除下列情形或當事人另有約定外：

　　(1)建筑物在租賃前已設立，因抵押權人實現抵押權的所有權變更;

　　(2)出租前該房屋已被人民法院依法查封。

　　2、最高國家人民對于法院進行關于企業適用《中華民族人民民主共和國擔保法》若干重大問題的解釋第六十六條明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有法律約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果沒有抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成影響承租人的損失需要承擔損害賠償經濟責任;如果通過抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現社會造成承租人的損失，由承租人根據自己公司承擔。”

　　3.關于最高人民法院的民事執行問題的最高人民法院

　　《財產買賣條例》第三十一條第二款規定：""拍賣財產上的原有租賃權和其他用益物權不因拍賣而消滅，但該權利在拍賣財產中繼續存在。 影響在先物權和其他優先受償權實現的，人民法院應當將其從名單上除名，拍賣。""

　　最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛適用法律若干問題的解釋

　　第二條出租人與承租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋訂立的租賃合同無效。但是，在一審法庭辯論終結前取得或者經主管部門批準取得建設工程規劃許可證的，人民法院應當認為有效。

　　第三條出租人和承租人對未經批準或者按照經批準的內容建造的臨時建筑，訂立的租賃合同無效。但是，在初審法院辯論結束前，經主管部門批準的，人民法院應當認定建設有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，超出部分無效。但是，在初審法院辯論結束前，經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當確定延長使用期限內的租期有效。

　　第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定房屋租賃合同在辦理登記備案手續后生效的，從其約定。 除一方已履行其主要義務外，另一方接受的除外。

　　租賃合同的相關知識:優先購買權的司法解釋

　　1、《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同爭議案件具體適用法律若干問題的解釋》（《發市[2009]11號》）第二十一條： 承租人侵犯承租人優先購買權或者有其他情形的，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應當予以支持。 但是，對出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的確認請求，人民法院不予支持。""

　　2.《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法發〔2004〕16號)第十四條:“人民法院應當在拍賣的五日前，以書面或者其他能夠確認收到的適當方式通知當事人和已知的物權人、優先購買權人或者其他優先購買權人在拍賣日到場。優先購買權人經通知后未到場的，視為放棄優先購買權。""

　　3、《最高國家人民對于法院進行關于審理城鎮房屋租賃服務合同管理糾紛案件沒有具體實際應用律干問題的解釋》第二十四條：具有下列情形之一，承租人主張優先選擇購買房屋的人民法院不予支持：

　?。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖炏荣徶脵嗟?

　?。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包含夫妻、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　　（三）出租人執行關照責任后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

　?。ㄋ模┑谌缴埔赓徺I租賃房屋并已辦理登記手續。如有其它問題，可以在線咨詢上海房產合同律師。

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