履行房產(chǎn)合同時需要注意的問題
房產(chǎn)合同是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上就有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)商、訂立并依法生效的協(xié)議。其內(nèi)容包括房屋買賣合同、物業(yè)管理合同等。房產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行。如果違反合同規(guī)定，造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同沒有約定不明確時候，由出賣人承擔(dān)主要責(zé)任；造成買受人損失或者影響經(jīng)濟(jì)安全的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
一、訂立合同的目的
訂立合同的目的，是指當(dāng)事人為了訂立合同而達(dá)成的意思表示，是民事主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律體現(xiàn)。訂立合同的目的不在于當(dāng)事人訂立的法律關(guān)系是否成立、當(dāng)事人是否能實(shí)現(xiàn)合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個方面，即合同當(dāng)事人本身是否具有真實(shí)的意思表示和是否有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。
二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量等情況
1、房屋面積：房屋的實(shí)際面積，即指房屋實(shí)際占用面積。2、房屋結(jié)構(gòu)：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質(zhì)量包括房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋裝修質(zhì)量兩方面。4、房屋質(zhì)量投訴：房屋質(zhì)量問題應(yīng)在雙方當(dāng)事人補(bǔ)充協(xié)議中予以明確。
三、商品房的主要質(zhì)量特征
商品房質(zhì)量一般分為房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量兩大類，房屋質(zhì)量是指房屋的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、功能、性能等是否符合設(shè)計和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合設(shè)計要求或不能正常使用而發(fā)生裝修質(zhì)量事故；裝修質(zhì)量是指裝修工程結(jié)構(gòu)和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范所規(guī)定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發(fā)生危害人身和財產(chǎn)安全的事故。由于商品房沒有專門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在履行合同過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自己的經(jīng)驗進(jìn)行調(diào)整修改，但不管怎么調(diào)整都會影響商品房的質(zhì)量。另外，由于工程的特點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜、材質(zhì)不同、施工周期不同等原因，所以每個房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)都有不同的要求。
四、出賣人違約的法律責(zé)任
根據(jù)合同法第94條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”同時還應(yīng)根據(jù)具體情況對出賣人造成違約行為造成的損失進(jìn)行賠償。對違約方違反誠實(shí)信用原則而導(dǎo)致房產(chǎn)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中約定或者法定規(guī)則采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等措施進(jìn)行救濟(jì)。如果造成當(dāng)事人實(shí)際損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失額。
五、出賣人解除合同和買受人要求返還定金，支付違約金的理由
當(dāng)事人行使任意解除權(quán)，可以解除合同。法律另有規(guī)定的除外。出賣人違約時，除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)向買受人返還定金、賠償損失。因出賣人違反房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定造成買受人損失，買受人請求撤銷房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定的，人民法院不予支持。
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