開發商一房二賣，如何維護自己的權利？

　　上海商品房糾紛律師提醒，關于《房地產開發經營案件審理前房地產管理法》第二十七條：預售商品房合同簽訂后，預售方未經預售方同意，與他人簽訂預售合同后，預售合同無效；后合同預售方取得房屋所有權證明，后合同有效，預售方給前合同損失的，承擔相應的民事責任。

　　【案情簡介】

　　1992年12月27日，管理局與建筑公司簽訂了四份房地產交易合同，并進行了公證。合同規定，管理局購買建筑公司開發的商業和住宅房地，總交易金額為1842.75萬元；房地產交付期限不得遲于1994年10月31日。如果建筑公司未能在合同規定的期限內交付使用，除不可抗力因素外，每延遲一個月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個月為嚴重違約，應向某管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。合同簽訂后，管理局于1992年12月30日向建筑公司支付了四份合同的第一期，共計736萬元作為定金，截至1993年12月，共支付了1198.9萬元。該項工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，建設公司未向管理局交付房屋，管理局尚有643．95萬元購房款未付。

　　此外，發現建筑公司與管理局簽訂了四份房地產交易合同，尚未獲得土地使用權證書的開發房地產、建設規劃許可證、建設許可證、預售房屋許可證等相關程序。2002年3月20日，建筑公司獲得了商品房預售許可證。2001年1月10日，建筑公司與承包商簽署了一份綜合建筑補充協議，同意如果建筑公司未能按照合同支付項目資金，承包商有權在使用后降低原設計標準。后來，由于拖欠了項目資金，承包商實際上占據了房地產的B至三層。B座4至13層已售出24套，房地產交易合同已登記。24套套房尚未交付，也沒有辦理產權轉讓登記手續。

　　管理局要求法院命令開發商，即建筑公司，按照合同約定交付財產，并支付違約金和賠償損失，共計2357.62萬元。

　　【一審】

　　1.房地產交易合同和補充協議合法有效，應繼續履行；

　　2.建筑公司應將合同約定的房地產交給管理局；

　　3.建筑公司應向管理局支付736萬元的違約金，管理局應向建筑公司支付643.95萬元的購房款。上述付款抵消后，建筑公司應向管理局支付92.05萬元。

　　案件受理費用為187831元，案件保全費用為178350元，共計366181元，由建設公司負擔。

　　【二審】

　　和解撤訴。二審案件受理費由建設公司承擔93915.5元。

　　【案件解析】

　　第二十七條七條規定：預售商品房合同簽訂后，預售方未取得房屋所有權證，預售方未經預售方同意，與他人簽訂預售合同的，后續預售合同無效；如果后續合同的預售方已取得房屋所有權證明，則可以確定后續合同有效，但如果預售方給前一合同的預售方造成損失，則應承擔相應的民事責任。在本案中，一家建筑公司與一家管理局簽訂了合同，并與左和其他24名買家簽訂了房屋銷售合同。雖然后來買方在房地產管理部門辦理了登記手續，但購買的房地產沒有交付，也沒有實際取得房屋所有權證。因此，后來買方無法反對某管理局作為買方的權利，法院支持某管理局交付房屋的要求。

　　此外，從合同協議、誠實信用、公平原則出發，開發商即賣方建設公司應向第一買方管理局賠償全額定金的經濟損失。根據雙方的合同，如果賣方延遲交付房屋超過兩個月，賣方應賠償買方等于存款的損失，即736萬元。由于買方管理局仍未支付643.95萬元，可以抵消賣方建筑公司支付的賠償。建筑公司辯稱，該房屋已被處置給第三方，合同不能繼續履行，不符合法律規定，法院不接受，因此有上述判決。

　　【涉案法條】

　　1.《中華人民共和國民法通則》

　　第四條民事活動應遵循自愿、公平、等價有償、誠信的原則。

　　2.《關于審理房地產管理法實施前房地產開發經營案件若干問題的解答》

　　第二十五條商品房預售方未取得土地使用許可證，但投入一定開發建設資金進行建設和預售商品房的，在一審訴訟期間補發土地使用許可證。預售合同有效的，可以確定預售合同。

　　第二十七條預售商品房合同簽訂后，預售方未經預售方同意，與他人簽訂預售合同的，后續預售合同無效；后續合同的預售方已取得房屋所有權證明的，后續合同有效，但預售方造成損失的，承擔相應的民事責任。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海商品房糾紛律師。

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