租賃房屋時，合同審查很重要

　　上海合同起草審查律師根據以下案件解答有關合同起草審查相關問題。

　　【案情概述】

　　張先生與李先生簽訂了場地租賃協議。張先生在李先生的大樓的一樓租了一間前廳作為營業用房。雙方就租賃期限、租金標準等相關事項達成協議。張先生租了房子后，裝修了房子，并向李先生支付了11000元的消防設備費。同年，他開始經營床上用品。

　　然而，張先生在準備開業所需的所有事項后申請營業執照時發現，李先生租用的房屋沒有合法的產權證書，因此無法申請營業執照。后來，他因無證經營被市工商行政管理局罰款3萬元。張先生與李先生談判，但失敗了。他來到律師事務所尋求幫助。上海合同起草審查律師接受委托擔任其代理人。孫律師對中國民事訴訟、刑事訴訟立法和司法實踐進行了17年的專業研究，始終以當事人爭取利益最大化為工作核心，特別是通過準確把握辦案人員的心理和案件推廣過程，及時調整辯護思路，認真把握每個案件的推廣過程，具有深厚的法律理論基礎和豐富的訴訟經驗。

　　張先生向人民法院起訴，要求確認現場租賃合同無效，要求退還已支付的租金并賠償損失。經法院審理，發現被告李出示的房屋產權證不包括房屋部分，不能提供房屋所有權證或房屋建設項目規劃許可證。

　　【法院判決】

　　最后，根據《中華人民共和國合同法》第52條，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規定，判決：一是確認原告張先生與被告李先生簽訂的場地租賃合同無效，被告李先生返還原告張先生4000元水電押金；2、被告李先生賠償原告張先生2萬元的經濟損失；3、被告李先生返還原告張先生的消防設備8516元；4、原告張先生的其他主張請求被駁回。

　　【律師說法】

　　一、關于張先生與李某簽訂的場地租賃協議的效力。

　　孫律師介紹，最高人民法院關于城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律解釋第二條：出租人未取得建設項目規劃許可證或未按照建設項目規劃許可證建設房屋，與承租人簽訂租賃合同無效。李某未取得房屋所有權證書或建設項目規劃許可證，與張先生簽訂租賃合同，因此合同無效。因此，在租賃房屋時，特別是商品房，必須檢查對方的相關權證是否齊全，否則可能導致合同無效，從而給自己帶來不必要的時間和金錢損失。

　　二、關于簽訂無效合同的過錯問題。

　　租賃合同無效是因為李租賃的房屋沒有房屋所有權證書或建設項目規劃許可證，導致合同無效，因此李應承擔主要過錯責任。但原告在簽訂合同時也沒有履行必要的審查注意義務，也有一定的過錯。這里需要提醒，在租賃或買賣房屋的過程中，必須檢查房屋相關產權證書的交易是否完整，以及交易房屋是否抵押等相關問題，否則，如果將來發生爭議，可能需要承擔一定的責任，因為沒有履行相應的審查義務。

　　三、關于賠償的問題。

　　上述司法解釋第九條規定：承租人經出租人同意裝修時，租賃合同無效，未形成附加裝修，出租人同意使用的，可以折價屬于出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。出租人同意使用的附加裝修，可以折價屬于出租人；不同意使用的，雙方應根據合同無效的過錯分擔現值損失。因此，雙方應根據導致合同無效的過錯分擔現值損失。

　　上海合同起草審查律師孫律師提醒大家，對于張先生主張的工商罰款，原告是承租人。當他知道無法獲得租賃房屋的產權證時，應及時采取適當措施，防止損失擴大。原告知道租賃房屋沒有產權證后，沒有采取相應的補救措施，仍然無證經營，導致損失擴大。他應承擔主要責任，出租人李應承擔次要責任?？梢缘贸鼋Y論，當您發現租賃房屋的權證不完整時，應立即采取一定的補救措施，防止損失進一步擴大，履行義務，防止自己承擔法律責任。

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