上海婚姻律師來講講房產證變更產權人幾種不同的方式

　　變更產權人有幾種不同的方式，俗稱更名產權證，涉及到產權、債權、稅費等各種問題。而且婚前婚后是否有未還貸款有不同的解釋，不同情況手續費也不一樣。面對這種情況該怎么辦？上海婚姻律師就來為您講解一下具體的情況。

　　一、這些名字要分清

　　1、購房合同

　　寫幾個人的名字就可以了，但要注意購房合同上填寫的購房者是誰，房地產證上的登記對象是誰。

　　2、按揭貸款合同

　　只能寫一個人名字，因為按揭購房只能通過按照誰貸款誰簽字的原則問題進行分析處理，保證企業購房合同、貸款公司合同和房產證上簽名統一，其原因是規避商業銀行的貸款業務風險。

　　3、房產證

　　上面只有一個人的名字，要求是一個人一張卡; 如果共有，第一個所有者持有，在房屋份額那一欄填寫的是共有。

　　4、房地產權屬證書。

　　其他共有人的財產，也在房屋所有權的份額一欄是共有的，這種證明在法律上標志著共有的財產，和共有人約定他們各自的貢獻或份額。

　　二、房產證改名有哪些工作方式？

　　在房產證上加名字，也就是通過增加我們這個時候房子的共有權人，共有以下三種不同方式：房屋析產登記、買賣或贈與。

　　1、房屋析產登記

　　房地產物權是根據相關協議、法律原則和一定的標準，將房地產物權分為普通房地產物權，并分為所有權人所有的行為。它通常發生在民事關系，如離婚，分居，繼承和共同所有權的財產。根據最高人民法院的解釋，公民死亡后，共同居住人或財產共有人和繼承人一般在財產分割和繼承后決定如何處理。

　　2、關于房產證減名字

　　類似于市場份額進行轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要企業繳納所占比例份額的契稅。

　　（1）父母教育子女發展之間減名字，同樣可以視為買賣市場交易，要收取契稅。如果房產證辦理工作時間不滿2年的，還需要進行繳納全額營業稅。

　　（2）夫妻關系之間加名字或去名字，不收取企業契稅。

　　三、房產證在什么情況下增加信用？

　　夫妻加姓，婚前和婚后不同

　　（一）婚前加名

　　根據禮物、銷售方式的不同，按照雙方的適用情況。

　　（1）贈與：夫妻關系雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方具有一定市場份額（一般是一半產權），之后通過雙方可以攜帶房產證、身份證、公證書到行政管理服務活動中心業務辦理加名手續。

　　（2）業務: 雙方需簽訂業務合同，然后攜帶房產證、身份證、房地產稅憑證到行政服務中心辦理申請手續。

　　（二）婚后加名

　　這種情況屬于變更登記，只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》《房屋所有權證》《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

　　如果購買合同上沒有這兩個人的名字，他們在申請這兩張證書時就不能加上他們的名字。他們需要申請這兩張證書并在繼續工作之前償還貸款。購房合同名稱與房產證名稱相同。

　　四、父母教育子女加名，選擇一種贈與最合適

　　如果是父母、子女等直系親屬辦理房產變更手續，可以考慮出售二手房或贈與。

　　贈與流程：

　　1、捐贈人與受贈人訂立房屋捐贈書面合同，即捐贈書。按照規定，房子贈與必須是書面形式。

　　2、贈與房屋的一方(受贈人)憑原房屋所有權證和贈與合同按規定繳納相關契稅。

　　3、公證。根據規定，住房贈與必須公證。

　　4、辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人在房地產管理機構申請變更登記時，應當提交申請書、身份證件、原房地產權證、贈與證書、公證書、契稅收據。

　　5、捐贈者將房子交給受贈者。

　　直系親屬之間的贈與不限于購買，不需要做購房資格審查。

　　（一）贈與人與受贈人訂立以及房屋進行贈與的書面勞動合同，即贈與書。

　　（二）受贈人出示房產證原件和贈與合同，應當繳納有關契稅，并對契約進行公證。受贈人向房地產管理機構申請變更登記時，應提交申請表、身份證明文件、房地產產權證原件、贈與公證及契稅收據。

　　兄弟姐妹加上名字，大多數考慮交易，雖然非直系親屬也可以考慮財產轉讓的方式，但由于稅費較高，同時購買限制也沒有被取消考慮購買資格，所以采取購買方式更為合適。

　　上海婚姻律師認為，雙方或三方（中介）協商可以清楚后簽訂購房服務合同，之后我們在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格管理審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續。需攜帶一個雙方企業身份研究證明、婚姻生活狀況分析證明、房屋兩證等資料。