上海律師幽默解讀：“農(nóng)村房買賣合同”的“坑”你踩過幾個(gè)？
上海律師帶你輕松搞定“農(nóng)村房買賣合同”的那些“坑”！
大家好，我是上海律師，今天我們要聊的是“農(nóng)村房買賣合同”的那些事兒。你知道嗎？農(nóng)村房買賣合同就像是“農(nóng)業(yè)版的愛情”，一旦遇到了法律問題，那可真是讓人頭疼哦！
首先，我們要明確一點(diǎn)，合同效力方面的問題。傳統(tǒng)的合同無效為原則，有效為例外處理原則是否與十八屆三中全會(huì)改革精神相悖？從十八屆三中會(huì)的精神來看，鼓勵(lì)農(nóng)村土地及房屋買賣、抵押等流轉(zhuǎn)形式，擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，這是否意味著可以放開城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場，城里人可以隨意購買農(nóng)村人的房子？原為小產(chǎn)權(quán)房是否可以正常流轉(zhuǎn)？對(duì)于這個(gè)問題，從近期的相關(guān)文件及解讀來看，城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場并未打破，農(nóng)村土地與房屋流轉(zhuǎn)還在試點(diǎn)，傳統(tǒng)的合同無效為原則，有效為例外處理原則仍有其指導(dǎo)意義。
然后，我們來看看合同無效的法律依據(jù)問題。確立合同無效為原則已經(jīng)被實(shí)務(wù)界與理論界認(rèn)可，但是對(duì)于合同無效的法律依據(jù)，法院在判決時(shí)并未提及，無論是《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》。上海房產(chǎn)法律咨詢對(duì)于該問題，在司法文書公開上網(wǎng)之前可能不存在問題，但是隨著司法公開的推進(jìn)，農(nóng)民房屋買賣合同案件的社會(huì)關(guān)注將可能進(jìn)一步提高，如何以具有說服力的理由來作為引用法條亦系成為一個(gè)棘手問題。
接下來，我們聊聊“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”身份審查問題。隨著城市發(fā)展，部分農(nóng)村（集中在原有城鄉(xiāng)結(jié)合部）在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)了人員戶籍與土地性質(zhì)的分離，即土地仍為集體所有，但人員已成建制轉(zhuǎn)為“小城鎮(zhèn)”類非農(nóng)業(yè)戶口，對(duì)于此類政策性轉(zhuǎn)居的人員，如何審查“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”身份？
然后，我們來看看合同有效例外情形的規(guī)定有待進(jìn)一步明確。從北京市高院相關(guān)規(guī)定來看，對(duì)于農(nóng)民房屋買賣合同以無效為原則，但存在例外情況，而這種例外情況并未加以明確規(guī)定，在具體適用中做法不一，造成了一定的混亂。
接下來，我們聊聊農(nóng)民房連環(huán)買賣問題。連帶買賣合同效力問題，連環(huán)買賣中的惡意串通認(rèn)定問題，這些都是需要注意的問題。
最后，我們來看看損失賠償方面的多發(fā)問題。上海房產(chǎn)法律咨詢根據(jù)2009年7月高民《關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》，對(duì)買受人因合同無效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量，但在具體案件適用上作法不一。有的當(dāng)事人之間簽有違約金條款，如何適用損失評(píng)估價(jià)與違約金條款？有的村莊并未有拆遷可能，是否要評(píng)估？如何適用評(píng)估價(jià)？
總之，農(nóng)村房買賣合同的處理需要謹(jǐn)慎，確保雙方的權(quán)益得到保障。
網(wǎng)站聲明：本文“上海律師帶你輕松搞定‘農(nóng)村房買賣合同’的那些‘坑’！”資源信息來自互聯(lián)網(wǎng)，僅供學(xué)習(xí)交流使用，不代表本站觀點(diǎn)。如果發(fā)現(xiàn)內(nèi)容涉嫌抄襲，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們，我們將迅速處理
相關(guān)閱讀
-
訴訟離婚什么情況下會(huì)判離？詳細(xì)閱讀
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零七十九條，夫妻一方要求離婚的，可以由有關(guān)組織進(jìn)行調(diào)解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解；如果感情確已破裂，調(diào)解無效的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。有下列情形之一，調(diào)解無效的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚：（一）重婚或者與他人同居；（二）實(shí)施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員；（三）有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改；（四）因感情不和分居滿二年；（五）其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形；（六）一方被宣告失蹤，另一方提起離婚訴訟的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。
-
上海房產(chǎn)合同律師談貸款買房需要注意的“坑”詳細(xì)閱讀
我們都知道，對(duì)于那些通過抵押貸款購買房子的人來說，除了與賣方簽訂銷售合同外，買方還需要簽訂房屋和抵押合同。買方應(yīng)按照協(xié)議償還銀行欠款。這種按揭購房方式的注意事項(xiàng)是什么？策法網(wǎng)上海房產(chǎn)合同律師為您分析：在抵押中買賣房屋時(shí)，行轉(zhuǎn)抵押，轉(zhuǎn)抵押需要注意以下問題：一、謹(jǐn)慎選擇中介。辦理二手房轉(zhuǎn)按揭可能會(huì)涉及到中介，但由于中介素養(yǎng)不同，在選擇時(shí)需要謹(jǐn)慎。
-
如何理解最高法關(guān)于彩禮返還條文的司法解釋？詳細(xì)閱讀
彩禮作為我國傳統(tǒng)婚嫁習(xí)俗的一種，是談婚論嫁時(shí)不可避免的話題。但因?yàn)椴识Y往往數(shù)額比較大，不少曾經(jīng)“愛過”的戀人為此“扯皮”，甚至引起一系列的法律糾紛。 2020年12月30日，最高人民法院發(fā)布關(guān)于適用民法典婚姻家庭編的解釋。其中第五條明確：當(dāng)事人請(qǐng)求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持： 1、雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)； 2、雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活； 3、婚前給付并導(dǎo)致給付人生活困難。
-
上海律師曹宸講生活中需守的清規(guī)戒律（一）詳細(xì)閱讀
日常生活中，因不懂法常干追悔莫及的蠢事，但拿著大部頭的法律條文去讀又不現(xiàn)實(shí)。上海律師曹宸結(jié)合生活實(shí)際用通俗易懂的語言給講解給大家法律條文。
