上海專業(yè)動遷糾紛律師謹慎判斷征地批文

　　一、什么是征地批文？

　　土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。現(xiàn)征地一般指征收。

　　任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地，而不能直接在集體土地上建設(shè)。但因集體土地征收涉及到農(nóng)村廣大農(nóng)民的切身利益，因此集體土地的征收必須經(jīng)過相關(guān)部門的審核批準，書面表現(xiàn)形式也即大家口中常說的“征地批文”。

　　《土地管理法》對于集體土地征收的批準權(quán)限作出了明確規(guī)定，只有經(jīng)過國務(wù)院或者省級政府的批準，征地行為才是合法的。

　　在征地實踐中，因征地公告是由市、縣級人民政府蓋章張貼發(fā)布的，所以很多被征收人誤認為是否征地是由市、縣級政府說了算，這就大錯特錯了，合法的征收必須要有國務(wù)院或省級人民政府的批文。

　　二、征地批文包含哪些內(nèi)容？

　　國務(wù)院或省政府批準的建設(shè)項目批準文件；

　　建設(shè)單位向市、縣政府地政部門提出建設(shè)用地申請的相關(guān)申請文件；

　　市、縣政府地政部門審查后擬訂的征收土地方案；

　　國務(wù)院或者省政府對征收土地方案的批復(fù)；

　　土地主管部門出具的預(yù)審報告；

　　項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準文件；

　　土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告；

　　初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準文件；

　　建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告；

　　征地公告。

　　三、征地公告為什么很重要？

　　實踐中，不少地方出于少付征地拆遷補償費用，或者加快征地拆遷趕進度等考慮，往往沒有征收公告就開始征收土地了。當(dāng)然，沒有征地公告也就談不上正兒八經(jīng)的補償安置方案了，所謂的安置方案大部分是口頭承諾。

　　有的農(nóng)民朋友相信了地方政府的口頭承諾，自行拆了房子，等兌現(xiàn)承諾時對方卻不承認；

　　由于沒有統(tǒng)一的安置補償標準，有的簽了協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)每家每戶的補償情況不一樣，想反悔重新簽訂協(xié)議；

　　還有在沒有征地公告的情況下，被政府強推了房子的......

　　（征地公告，如上圖所示）

　　需要明白的是，不論是您遇到了什么，只有發(fā)布征地公告，才意味著征地工作的展開。

　　每一份征地公告對應(yīng)的是一份征地批復(fù)。

　　征地批復(fù)是具有批準征用土地權(quán)力的行政機關(guān)答復(fù)下級機關(guān)提交的征地請示的文件。

　　批準征收土地，是合法征收土地的關(guān)鍵一步。沒有征收土地公告，也就意味著有可能沒有征收土地的批復(fù)。

　　很簡單的道理，具有批準征收土地的行政機關(guān)都沒有批準征收土地，何談?wù)魇盏暮戏ㄐ阅兀?/span>

　　在征收土地公告中，會明確列出征收土地公告對應(yīng)的批準機關(guān)、批準文號、批準時間和批準問題等信息。

　　現(xiàn)實中，還存在著“少批多占”的情況，一定要注意征收的范圍是不是包括自己的房子和土地。

　　另外需要注意的一點是，征收的土地類型不同，其批準的機關(guān)也就不同：

　　征收基本農(nóng)田的、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的或者是其他土地超過七十公頃的，應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準。

　　征收除上述土地以外的土地，要報省級人民政府批準。

　　如果是涉及到基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，也需要報國務(wù)院批準。

　　也就是說，對集體土地進行征收，批準的機關(guān)是省級人民政府或者是國務(wù)院，具體是哪一方，需要根據(jù)被征收土地的面積、分類來進行判斷。有的政府為了降低批準審級，會多批少占。

　　四、如何判斷征地拆遷是否有批文？

　　第一，向征收方索要。

　　不管是誰要占地還是拆遷，都應(yīng)該主動出示相關(guān)的法律手續(xù)，以證明自己的行為是合法的。就算征收方拿出了批文，我們應(yīng)該注意批準時間是什么時候，例如，2014年的征地批文在2018年使用是否仍然有效？答案必然是否定的，肯定無效了。因為征地批文一般有效期是兩年，過了兩年了，效力當(dāng)然滅失了。

　　第二，看看自己是否看過公告，簽過字。

　　根據(jù)《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》“在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認；確有必要的，國土資源部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。要將被征地農(nóng)民知情、確認的有關(guān)材料作為征地報批的必備材料。”

　　因此，如果您作為土地的承包人，沒有讓你在征收土地報批前的土地現(xiàn)狀調(diào)查文件上簽字確認，那當(dāng)?shù)卣筒荒苌蠄蟛牧希透静豢赡芘鷾剩划?dāng)然也有未經(jīng)土地使用人簽字確認而批準征收的，那要么是假簽字，要么是沒有簽字，但這種批文根本就是不合法的應(yīng)予撤銷的。

　　第三，去當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局咨詢查證。

　　在實踐中，可能有的自然資源局會以各種理由搪塞。但是，作為被征地農(nóng)民，自然資源局應(yīng)該將是否批準了土地征收及征收的相關(guān)內(nèi)容給您看的，這是被征地農(nóng)民基本的權(quán)利。

　　五、有征地批文就說明征地是合法的嗎？有沒有需要具備的其他條件？

　　具備征地批文只是征地合法的條件之一，征地是否合法還要滿足其他的條件：如農(nóng)用地需辦理“一書四方案”，需履行公告程序，辦理規(guī)劃、用地手續(xù)等等。

　　另外，征地文件的批準也需要履行法定的程序，且其具備時效限制。若作出程序不合法或者超出時效的，征地也不合法。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》及《關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》等相關(guān)規(guī)定，在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民，并告知其對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。此外，征地批文作出后，市、縣兩年內(nèi)未用地或者未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。上海專業(yè)動遷糾紛律師

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