上海房產合同律師咨詢分分鐘搞定房屋買賣合同

　　這些年，隨著房產熱從民間投資層面，逐步上升到國家宏觀調控，房產已然吸引了整個社會的關注目光。在房產交易中，存量二手房買賣占據較大體量，也是最容易產生交易糾紛的。為此，上海房產合同律師特分享簽署合同的一些心得，希望對有需要的筒子有所幫助。

        簽署合同時應注意的事項

　　1、合同抬頭

　　一般在合同首頁居中位置書寫房屋買賣合同，或房屋買賣協議，或房屋轉讓合同等。這種合同稱謂，讓人一目了然，通過合同名稱，基本就可以跟其他買賣合同區分開，并能大致猜出合同內容。根據我國《城市房地產管理法》第四十條的規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同.......，故我國境內進行房屋買賣，應當簽訂書面合同，這屬于要式合同的法律規定。一方面，像房屋買賣這種大額交易行為，有白紙黑字的合同在，有利于日后雙方明確各自的權利義務，減少履約中的糾紛；另一方面，便于不動產管理機構存檔備查，保存交易信息，完善檔案管理。

　　2、立約當事人信息

　　簽署合同的當事人信息，應如實注明幾個要素，具體包括買賣雙方的姓名、性別、公民身份號碼、聯系電話、住所或經常居住地。前述要素信息最好都注明，便于出現合同糾紛時，明確訴訟對象、聯系方式、送達地址。若缺失部分要素，一旦出現合同糾紛，需要另外尋找證據加以證明。而當履約糾紛已經發生的時候，往往很難通過合法渠道，找到對方如此準確的個人信息。

　　3、標的物詳情

　　應了解清楚兩個方面的內容，一是落實擬出賣的房產，應屬于出賣人所有或出賣人有權處分，這是對房產產權方面的法律要求，應確保產權無權利受限情形，如抵押、查封、凍結之類的。

　　二是全面掌握標的房產各項登記信息，大致包括，房產坐落位置、產權人是誰、建筑面積多少、土地分攤面積多少、建筑結構、規劃用途、產權證編號、土地使用年限等。在實踐操作中，可以通過查看不動產證登記內容，或查詢房產檔案獲悉。

　　4、交易價金及支付方式

　　明確房產買賣的交易總價，并約定好款項支付時間和支付方式。房產買賣須國家行政管理，辦理產權過戶登記手續，方發生產權轉移的效力。不像平常生活中，買菜之類的，一手交錢一手交貨，交易就算完成。所以，應在合同中約定清楚，尤其對于買方需要辦理銀行按揭貸款的，更應先將房產及自身各項資料交予擬貸款銀行審核，經銀行初步審查，認為滿足貸款條件后，方可簽署買賣合同，進行各項交易行為。不然，一旦完成產權過戶，而買方無法成功辦理按揭貸款，將很容易出現合同糾紛，增加雙方的交易風險和費用支出。

　　5、過戶稅費承擔

　　房產產權過戶時，需要交納各項稅和費，這個稅、費會比較多，一般按照買賣交易總價的一定比例繳納。如契稅、增值稅、個人所得稅、產權證工本費等。為避免在交易過程中產生不必要的糾紛，在買賣雙方簽署合同前，應到不動產登記部門和稅務機關，咨詢產權過戶需要繳納的稅、費明細，做好資金預算，并商量好怎么承擔。

　　6、房產交付

　　房產交付時間由雙方自由約定，可以在付款前任意時間交付，也可在過戶后任意時間交付，法律對于房屋交付時間沒有禁止性規定。

　　在實踐中，往往根據雙方的需要自由約定；房屋交付的標志，一般約定為房屋鑰匙的交付，不一定要去房屋中進行正式交接手續。當然，辦理正式交接手續，簽署交接房產的設施設備及物品清單，對于減少合同糾紛，有積極的預防作用。

　　一般在交接手續中還約定，交付前發生的水、電、物業費之類的費用，全部由出賣方承擔，交付后產生的各種費用，均由購買人承擔。同時，交付前房產中發生的各種爭議及風險，均全部由出賣人承擔；而一旦完成房產交付，房產中發生的各種爭議及風險均全部轉移給買受人。

　　7、違約責任

　　這個條款是強烈建議寫進去的！否則，一旦出現違約情形，無法追究對方的違約責任，無法保護自己的合法權益。根據司法實踐，違約責任建議的承擔幅度在成交價金30%為宜。若實際損失高于這個比例，可以向人民法院申請增加；若低于這個比例，可以申請適當減少。

　　8、補充條款

　　鑒于交易情形的復雜性、交易當事人情況的特殊性，在房產買賣合同中，建議增加補充條款，對個別事項、特殊偏好做出約定。

　　9、爭議的解決方式

　　合同履行中出現爭議，首先應該友好協商，爭取雙方協商解決問題；如確實無法協商一致，可以訴請人民法院解決。

　　在簽署合同時，也可以在合同中約定，出現糾紛時，采用仲裁的方式。但如果約定了仲裁解決，那后期將只能采用仲裁方式，排除了人民法院訴訟管轄，故約定仲裁解決方式時需要慎重考慮。

　　10、其他條款

　　一般包括合同生效要件、生效時間、合同份數等，一般約定為合同自雙方依法簽章后生效；合同份數根據辦理過戶手續、貸款手續的需要約定；合同之間不符時，可以約定以存放在哪里的合同為準。

　　11、簽署當事人、日期、地點及合同附件

　　合同應由買賣雙方所有交易當事人簽章，不得遺漏，有的還會要求捺印；注明簽署日期和簽約地點；有的交易中，涉及繁多的設施設備、家具家電，當事人會將相關的物件以清單的形式作為合同附件。合同附件與合同正文在法律上的效力是同等的。

　　附：房屋買賣合同范本

　　賣方：________________（以下簡稱甲方）

　　地址：__________________________

　　買方：________________（以下簡稱乙方）

　　地址：__________________________

　　根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

　　第一條 乙方同意購買甲方擁有的坐落在________市________區________街________巷________號擁有的房產（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為______平方米（詳見土地房屋權證第________號）。

　　第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元整（大寫：______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整）。本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣______元整，作為購房定金。

　　第三條 付款時間與辦法：

　　1.甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費，當日支付首付款（含定金）人民幣______拾______萬______仟______佰______拾______元整給甲方，剩余房款人民幣______元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。

　　2.甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣______拾______萬______仟______佰______拾______元整給甲方，剩余房款人民幣______元整于產權交割完畢當日付給甲方。

　　第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起______天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將______等費用結清。

　　第五條 稅費分擔。甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。

　　第六條 違約責任。甲、乙雙方合同簽訂后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在______日內將乙方的已付款（不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起______日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

　　第七條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關______公證處公證。

　　第八條 本合同一式______份。甲方一份，乙方一份，房地產交易中心一份、__________公證處各一份。

　　第九條 本合同發生爭議的解決方式。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

　　第十條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。

　　第十一條 雙方約定的其他事項：

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　　____________________________________________________

　　____________________________________________________

　　出賣方（甲方）：________ 購買方（乙方）：________

　　地址：________ 地址：________

　　郵編：________ 郵編：________

　　電話：________ 電話：________

　　代理人（甲方）：________ 代理人（乙方）：________

　　身份證號碼：____________ 身份證號碼：____________

　　________年____月____日

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