上海評估律師講拆遷中房屋評估需要注意的事項

　　拆遷房屋若要出售和安置房屋，必須進行房屋價值評估，但需注意拆遷安置房屋的特殊性，上海評估律師在這一點上要注意拆遷安置房屋的特殊性。

　　一、拆遷房屋價值怎么評估

　　可以與拆遷方共同委托有資質的評估機構對被拆遷的土地、房屋的價值進行評估。

　　相關法律規定：

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》

　　第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

　　第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

　　第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
 

　　二、怎么確定評估機構

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市規定。”

　　根據上述規定，協商選定是確定評估機構的首選方式，只有被征收人在規定的時間內未進行協商或者雖經協商但沒有達成一致意見時，其中，類似房地產的市場價格，是指在評估點時與被征收房屋類似的房地產的市場價格，即被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格，包括被征收房屋的價值，也包括房屋占用內土地使用權的價值。確定類似房地產的市場價格時，應當剔除偶然和不正常的因素。對被拆遷的房屋進行評估的，是為了確認該房屋的價值，然后在結合當地的拆遷安置規定，對被拆遷人進行賠償。

　　由此可見，進行被拆遷房屋的評估是多么的重要。在實際評估之前，一定要選好評估機構。否則的話，評估出來的結果可能就會對你不利。
 

　　三、那么房屋拆遷補償評估流程是怎樣的

　　（1）評估機構須有資質：對被拆遷房屋進行市場評估的單位，應當具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構。

　　（2）選定評估機構：評估機構可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構中抽簽選定。

　　（3）異議處理：如果拆遷一方對評估結果有異議的，可以在5日內要求評估機構作出解釋、說明。如果經評估機構說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質的其他評估機構重新評估。

　　堅持為各位被拆遷人維權，上海華榮房屋拆遷律師將全力以赴為每一位委托的當事人制定好最佳方案、做好法律維權工作，通過法律手段為被拆遷戶爭取最大合法利益。

　　根據法律規定可以得知，如果當事人想要進行拆遷房屋價值的，那么當事人可以與拆遷方共同委托有資質的評估機構對房屋的價值進行評估。
 

　　四、對于拆遷評估不合理的案例概況

　　原告楊某在江西省鷹潭市某區某街道有自己的房屋。

　　2018年3月31日，鷹潭市某區管委會作出鷹高征遷公告字【2018】1號房屋拆遷公告。

　　2019年8月20日，江西鷹潭某區征地拆遷安置辦公室委托江西某資產評估有限公司對楊某的土地房屋進行評估。8月30日，該公司作出房屋征收評估報告。楊某對此評估報告提出了書面的復核申請，在未獲及時答復后，于10月24日向江西省住房和城鄉建設廳發出針對評估機構不予復核評估報告的查處申請書，又于12月12日，楊某又向南昌市城鄉建設局發出針對評估機構不予復核評估報告的查處申請書。

　　2019年8月25日，鷹潭市某區管委會發布關于鷹潭市2003年度第二批次城市建設用地征收土地公告，之后，與楊某協商但未達成《補償安置協議》。

　　2019年9月21日，鷹潭市某區某街道辦向楊某送達了《補償安置方案告知書》。

　　2019年11月8日，鷹潭市某區國土資源局作出（鷹高國土交地字[2019]第1號）《責令交出土地決定書》，該決定書認為楊某房屋所在地土地已經被征收為國有，且某街道辦事處已經向原告送達了《補償安置方案告知書》，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第45條的規定，責令原告三日內交出土地。逾期不交出土地的，征收人將依法申請人民法院強制執行。

　　楊某不服，遂訴至南昌鐵路運輸法院。

　　本案原告方楊某委托北京市中盾律師事務所宋玉成律師為其代理。

　　【判決結果】

　　《土地管理法實施條例》第四十五條規定“違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。”

　　《鷹潭市人民政府關于印發鷹潭市城市規劃區集體土地上房屋征收與補償暫行規定的通知》（鷹府發[2013]34號）文件第九條中“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估”。

　　針對本案事實：2019年8月20日，江西鷹潭某區征地拆遷安置辦公室委托江西某資產評估有限公司對涉案土地房屋進行估價。8月30日，該公司作出房屋征收評估報告。楊某對此評估報告提出了復核申請，在未獲及時答復后，又于10月24日向江西省住房和城鄉建設廳發出針對評估機構不予復核評估報告的查處申請書。12月12日，楊某又向南昌市城鄉建設局發出針對評估機構不予復核評估報告的查處申請書。

　　法院經審理認為，楊某的行為尚不構成阻撓國家建設征收土地，鷹潭市某區國土資源局作出的交出土地決定證據尚不充分，確認違法。

　　依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（一）項的規定，判決如下：

　　1、撤銷被告鷹潭市某區國土資源局作出的鷹高國土交地字[2019]第1號《責令交出土地決定書》。

　　2、案件受理費50元（原告已預交），由被告鷹潭市某區國土資源局負擔。

　　【律師說法】

　　本案的代理人宋玉成律師認為：鷹潭某區國土資源局作出的《責令交出土地決定書》（鷹高國土交地字[2019]第1號）認定事實不清，適用法律錯誤，程序違法，應予撤銷。

　　具體理由如下：

　　1、楊某有選擇產權置換或者貨幣補償的權利，但涉案的補償方案中只賦予楊某一種補償方式，不合法。該補償方式在作為行政行為的載體即責令交出土地決定文書當中應當體現出來。

　　2、涉案的責令交出土地決定書及附件中均遺漏楊某房屋拆遷的過渡費、搬遷補助費。

　　3、根據鷹潭市政府規范性文件的規定：評估機構的選定應征求被拆遷人意見并應由兩個以上的評估師簽名。鷹潭市某區國土資源局單方指定評估機構，并用簽章代替簽名的行為違法。

　　4、在江西某資產評估公司做出涉案評估報告后，楊某之子代理楊某對評估報告依法申請復核，但評估公司不予理睬，后楊某于2019年12月12日依法向南昌市住房保障和房產管理局申請監督查處，后該資產評估公司重新作出了新的房屋評估報告，并且變更了原評估結果，該評估具體結果與2018年公告的方案完全一致，不排除政府干預此次補償的評估，評估機構未能依法中立評估，涉嫌違法。

　　法院針對案情，結合宋玉成律師的觀點綜合判斷，認定鷹潭市某區國土資源局作出的交出土地決定證據尚不充分，判決撤銷。

　　【總結與建議】

　　上海房屋拆遷律師提示大家：被征收房屋價值評估應由房屋征收部門委托有資質的房地產價格評估機構評估。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。評估結果應當在征收范圍內公示。房地產價格評估機構由房屋征收部門組織被征收人代表按照有關規定以隨機選定方式確定。

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