港水路律師談沒有取得標的物的合同是否有效

　　中華人民共和國最高人民法院再審申請人肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤因與被申請人玓瓅某喏叭、彰某艾、曌某櫻全第三人撤銷之訴糾紛一案，不服當地高級人民法院(2019）民終436號民事判決書，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
 

　　再審申請人肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤申請再審稱，1.(2015)沙民三初字第68號和(2015)中民一終字第442號民事判決書對合同效力認定錯誤。簽訂合同時，玓瓅某喏叭和曌某櫻全并不是房屋所有權人，實際所有權人亦未追認，房屋未經權屬變更登記，該合同應屬無效；2.原審認定合同有效的主要證據“合同書、協議書”未經法庭公開質證；3.(2015)中民一終字第442號民事判決認為構成表見代理，從而確認合同有效，損害了再審申請人利益；4.曌某櫻全在（2015）沙民三初字第68號和(2015)中民一終字第442號案件中始終堅持孫丑妮及家人對曌某櫻全簽訂房屋置換合同一事不知情，但該案民事判決書卻作出相反認定。故提出再審申請。
 

　　再審被申請人玓瓅某喏叭、彰某艾、曌某櫻全均未提交意見。
 

　　本院經審查認為，本案系第三人撤銷之訴糾紛，爭議焦點是(2015)中民一終字第442號民事判決認定合同有效的裁判是否損害肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的民事權益，(2019）民終436號民事判決是否應當再審。
 

　　首先，訴爭合同是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律法規關于合同效力的強制性規定，置換的標的物也不屬于法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，該合同應為合法有效。雖然，玓瓅某喏叭用于置換的房屋為共有產權，曌某櫻全處分的是孫丑妮所有的房屋，雙方均屬于無權處分，但是，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（房屋置換合同簽訂時為有效施行的司法解釋）第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”因此，買賣合同的當事人在訂立合同時沒有取得標的物所有權或者處分權的，并不導致合同無效。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定的處分權的取得或者權利人的追認并非買賣合同生效的必要條件。欠缺買賣標的物的處分權，只是影響合同能否實際履行以及物權轉移行為能否產生效力。
 

　　其次，由于被置換的房屋尚未辦理產權變更登記，孫丑妮仍然是房產的所有權人。在孫丑妮過世后，其法定繼承人可以通過繼承，確認房屋的所有權，并通過行使物的返還請求權，實現權益。可見，房屋置換合同的有效不影響肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤民事權益的實現。因此，(2019）民終436號民事判決書關于房屋置換合同為有效合同，原判決未確認訴爭房屋所有權的歸屬，未侵犯肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的民事權益的認定正確。

　　港水路合同律師根據《買賣合同司法解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”故買賣合同的當事人在訂立合同時沒有取得標的物所有權或者處分權的，并不導致合同無效，只是影響合同能否實際履行以及物權轉移行為能否產生效力。現該條規定已納入民法典第311條關于“善意取得”的相關規定。
 

　　關于肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的第2、4項再審理由，由于（2015）沙民三初字第68號和(2015)中民一終字第442號案件的訴訟標的就是房屋置換合同的效力，該合同作為證據的效力已在上述案件民事判決書中得到認證，其證明的基礎事實雙方當事人均無異議，且在向本院申請再審之前，肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤從未對此提出過異議，在沒有相反證據證明的情況下，本院對第2項再審理由不予采信；對于孫丑妮是否知悉房屋置換一節，鑒于孫丑妮已經過世，又無其他證據佐證，且否定孫丑妮知悉該事實，不影響在無權處分的前提下對合同效力的認定，肯定孫丑妮知悉該事實，也不構成其對合同效力的追認。因此，本院對肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的第4項再審理由不予認定。
 

　　綜上，肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第四項、第六項、第九項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

　　駁回再審申請人肇某錛、懲某籠、柳某驊、某驪哪咤的再審申請。  上海港水路合同律師事務所

 

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