上海房屋律師解讀住宅項目規范

　　近日，住房和城鄉建設部就《住宅項目規范》（征求意見稿）向社會公開征求意見。上海房屋律師看到對于新建住宅建筑電梯設置，征求意見稿要求，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應至少設置1臺電梯，且轎廂深度不應小于1.40米，寬度不應小于1.10米，呼叫按鈕的中心距地面高度應為0.85米至1.10米。

　　征求意見稿提出，對于公共樓梯的設置，樓梯扶手高度不應小于0.90米；樓梯井凈寬大于0.11米時，必須采取防止墜落和兒童攀登的措施。對于配套設施，住宅項目應配套建設機動車停車場所；配套車位數量應根據當地機動化發展水平、住宅項目所處的區位、用地及公共交通條件綜合確定，并應符合下列規定：應配置新能源汽車充電設施或預留安裝條件；應設無障礙停車位。
 

　　在場地方面，征求意見稿要求，集中綠地寬度不應小于8米；集中綠地中，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應少于三分之一，并應設老年人和兒童活動場地。此外，住宅建筑應配建附屬道路，應與住宅單元出入口、老年人和兒童活動場地無障礙聯通，并應與城市或鎮區道路的人行道聯通形成無障礙步行系統。

　　征求意見稿還要求，衛生間不應直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房和餐廳的上層。衛生間地面應采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數（COF）不應小于0.6。廚房、衛生間、封閉陽臺與相鄰空間地面的高差不應大于0.015米，并應以斜坡過渡。新建住宅建筑的層高不應低于 3.00m；臥室、起居室的室內凈高不應低于2.50m，局部凈高不應低于 2.10m，且局部凈高低于2.50m的面積不應大于室內使用面積的1/3。
 

　　其中比較重大的變化如下：對新的住宅產品有了進一步的提升要求

　　1、層高不應低于3．00m。

　　點評：此處要區分清楚層高和凈高的關系，事實上很多新房銷售也經常混淆凈高和層高進行宣傳。

　　建筑層高為上下兩層樓面之間的垂直距離，一般我們普通購房者能夠進行測量的是室內凈高（已經扣除了樓板厚度等）。

　　實際上，目前西安大部分新建住宅的層高已經都在3m以上了，只有極少數開發商還有2．9m的產品。
 

　　2、新建住宅建筑戶門的通行凈寬不應小于0．90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應小于0．80m。向外開啟的戶門不應妨礙公共交通及相鄰戶門的開啟。

　　點評：該項舉措可以有效避免，兩鄰居入戶門“打架”的情況發生。
 

　　3、二層及二層以上的住宅，每單元應至少設置1臺電梯。

　　點評：基本上除了單層平房（事實上也不太有這樣的產品），目前所有住宅項目都必須每個單元設置至少一部電梯，即使兩層、三層別墅類產品估計也是如此。

　　這就意味著，沒有電梯的產品逐步退出歷史舞臺了。
 

　　4、四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9m的住宅，每單元應至少設置1臺可容納擔架的電梯。

　　點評：這條主要是考慮到適老化和醫療救急的情況，以后產品的電梯也必須做到擔架電梯的尺寸了。
 

　　5、十二層及以上的住宅，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過33m的住宅，每單元應至少設置2臺電梯，且其中至少應有1臺為可容納擔架的電梯，至少應有1臺為消防電梯。

　　點評：上海房屋律師從品質上來說電梯配比高，是住宅品質更高的表現，但副作用是：未來高層住宅的產品至少得兩梯兩戶，隨之而來的是得房率又會降低。

　　6、住宅項目應配置新能源汽車充電設施或預留安裝條件；

　　點評：隨著新能源車數量的增多，新建小區配置充電樁成了必不可少的要求。
 

　　7、新建住宅建筑的鋼筋混凝土結構樓板厚度不應小于100mm。

　　點評：之前的確是有開發商的新小區交付，業主發現樓板厚度只有90mm不到的，樓板太薄屬實沒啥安全感，這樣規定清楚了也好，安全性的問題不能省。
 

　　除了以上看點外，還有一點需要注意。2019年首次公開征求意見的《住宅項目規范》版本中有出現：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的表述。

　　但在第二次公開征求意見的中，卻不見相關字樣，如今在第三版內容中，依然不見蹤影。

　　上海房屋律師講這也就意味著，取消公攤還需克服重重阻力，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現實。

　　畢竟房地產交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一發而動全身，需要有一個轉換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。

　　因此，接下來，公攤面積這筆冤枉錢，購房者仍然要繼續承擔，而分步驟有序推進，逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式，還需要一兩年的探索。

　　根據住房和城鄉建設部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎上修改完善并經專家審查通過。現再次向社會公開征求意見。

 

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