上海合同律師 疫情期間可以解除租賃合同嗎?

　　上海合同律師：疫情期間可以解除租賃合同嗎?新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構成合同解除免責事由呢?本文上海合同糾紛律師通過法院判決的兩個案例進行解答。
 

　　【案例一】原告是一名網約車司機，被告是某車輛租賃公司，原、被告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為每月3000元。原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，寧波市政府采取小區封閉政策，該情形構成不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被告退還押金9400元。

　　被告原定于2月20日復工，希望與原告繼續履行合同，表示若2月20日正常復工，愿意減免10日租金;若2月20日未如期復工，則愿意與原告再次協商租金減免事宜。經法官調解，原告最終接受被告的方案，同意繼續履行合同，并愿意與被告共同承擔因疫情影響減少的租金損失，于當天下午3點申請撤回起訴。

　　【案例二】原告孫某是寧波市海曙區某樓盤一間公寓的房主，被告王某是網約房經營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給被告王某用作網約房。雙方約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

　　2019年11月24日，被告按期支付了3個月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會責任，已經全部取消春節訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協商租金減免事宜，原告未及時回復。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進入。被告認為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

　　原告于2020年2月5日聯系被告，表示愿意減免半個月房租，后期租金減免情況視疫情發展再協商，但被告堅持解除合同。原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

　　經過調解，當天下午5點，雙方通過移動微法院達成了調解協議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時間。原告也答應等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。
 

　　綜合上述兩起案例，擅長合同糾紛的律師總結說：

　　1、什么是不可抗力?

　　《民法總則》第一百八十條第二款規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況” 。

　　2、本次新冠肺炎疫情是否構成不可抗力?

　　當前我國發生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。

　　3、.新冠肺炎疫情構成不可抗力，是否必然導致合同解除?

　　上海合同法律師解釋：不可抗力事由所引發的法律后果主要有兩種：

　　(一)部分或全部免責?！睹穹倓t》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　(二)解除合同?！逗贤ā返诰攀臈l規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的。

　　綜上所述，當前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然導致合同免責解除。新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力，是否構成合同解除免責事由，與合同履行期限、合同履行內容、疫情影響程度及因果關系等相關。

　　具體到上述兩起案件，新冠肺炎疫情防控措施對該兩起案件合同履行產生了一定的影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，疫情結束后上述兩份租賃合同均可繼續履行，合同目的可以實現，故承租人無權以不可抗力為由要求解除合同。
 

　　新冠肺炎疫情對旅游、運輸、娛樂等行業產生的影響正逐漸顯現。可以預見，因此次新冠肺炎疫情防控措施引發的租賃合同糾紛也將會陸續進入司法程序。如果有合同糾紛找律師咨詢，點擊在線咨詢找專業合同律師咨詢。

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