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開發商不實宣傳導致的房產買賣糾紛

法律案例 2022-06-01 10:05:511346策法網
【導讀】開發商夸大宣傳別墅品質及配套,交房時母雞變鴨,最終被告上法庭,被判敗訴。

案情簡介:
 
  某房地產開發公司在知名報刊、項目網站等多種媒體上宣傳其開發的別墅小區。顧小姐根據其廣告宣傳、樣板區的狀況,在該別墅外部環境尚未竣工的情況下,與該房地產開發公司簽署了《商品房預售合同》購買了其開發的別墅。顧小姐在對該別墅進行驗收時發現:該別墅外的堆坡高度僅為30-50厘米,樹木綠化帶僅20米,且均為小樹苗;小區內人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3 大;會所沒有投入使用;開發商告知幼兒園取消;裝飾裝修材料及配套設施也均為國產產品。與開發公司的承諾、售樓廣告的介紹以及樣板房的情況相距甚遠。
 
  顧小姐因此多次與開發公司交涉,因交涉未果,顧小姐只得委托筆者向法院提起訴訟。1、要求開發公司按照廣告宣傳和樣板房標準進行整改,更換裝飾材料,擴大人工湖、草地面積,更換綠化樹木;2、恢復幼兒園;3、賠償其損失。
 
  開發商辯稱:1、商品房的廣告宣傳為邀約邀請,而非合同條款;宣傳資料中已經聲明“有關圖文僅供參考,最終以政府部門的批準及法律文件為準”的提示語。2、該別墅外的堆坡及綠化屬于小區紅線外的市政設施,與開發商無關;3、幼兒園取消是經政府批準的規劃變更;3、所有裝飾裝修的材料品牌與宣傳一致。
 
  法院經審理查明:1、該別墅外的堆坡高度為30-50厘米,綠化為小樹苗;位置在小區紅線外;2、裝飾裝修材料及設備品牌與宣傳一致,但是屬于國產產品,非進口產品;3、小區內人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3。
 
  依據上述事實,法院對于原告提出要求被告繼續履行承諾的訴訟請求,法庭根據被告的履行現狀及是否具備繼續履行的條件等事實予以綜合考慮,對于能夠繼續履行部分,判決繼續履行;不能履行的部分,原告今后可以就此另訴要求被告賠償相應損失。法院具體判決如下:1、被告于判決生效后90日內,更換裝飾裝修材料,費用由被告自行承擔;2、駁回原告的其他訴訟請求。
 
 
辦案小結:
 
  以本案為例,交付房屋與銷售廣告宣傳不符的商品房買賣糾紛的爭議焦點集中在出賣人的商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾,是否可以視為要約。
 
  筆者認為,符合以下3個條件的說明和允諾,即可視為要約:
 
  1、該內容是對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。“商品房規劃范圍”是指《建設用地規劃許可證》確定的用地范圍,在開發商土地證體現的是商品房共用土地面積的四至范圍。“相關設施”包括基礎設施和相關配套設施;基礎設施如:供暖、供電、景觀綠化、道路、停車場等;相關配套設施如:商業、服務業、教育等公共設施的配套。如果在售樓廣告中介紹購買該商品房可以入學某著名小學,一般認為則并不符合“視為要約”的條件,具體講就是學校設施并不在商品房規劃范圍內的房屋及相關設施。
 
  2、對房屋的說明和允諾應具體確定。具體確定的判斷標準應當以普通購房者為標準,不能以行業專家的眼光審視。如,小區綠化率達到80%、每單元配有某品牌電梯兩部等,可以認為是具體確定。但象“高尚社區”、“北美風情的園林”等宣傳,其判斷標準難以明確,不應認定為具體確定。
 
  3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。一般來說,房屋的質量、裝飾裝修的材料、采光、景觀綠化等都對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的,即使該內容未訂入商品房買賣合同中,也應視為合同內容。出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的,將承擔違約責任。
 


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