上海房產(chǎn)律師帶您了解開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

　　從合同具有相對(duì)性的角度進(jìn)行分析，在商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同管理關(guān)系中，購(gòu)房者已通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銀行企業(yè)貸款的方式向開(kāi)發(fā)商支付了購(gòu)房款，其主要義務(wù)已履行完畢，開(kāi)發(fā)商的合同主要目的發(fā)展已然成為實(shí)現(xiàn)，不存在法定解除的適用不同情形。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　購(gòu)房者斷供，其違反的是與銀行系統(tǒng)之間的借款項(xiàng)目合同，并非商品房買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同，開(kāi)發(fā)商可以承擔(dān)能力還款責(zé)任的依據(jù)學(xué)生也是其與銀行、購(gòu)房者之間的擔(dān)保公司關(guān)系。且開(kāi)發(fā)商在簽訂擔(dān)保合同時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)此種合同法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，還要通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的起訴追回?fù)p失，以彌補(bǔ)損失，是沒(méi)有辦法的救濟(jì)。因此，筆者認(rèn)為，在沒(méi)有合同協(xié)議的情況下，開(kāi)發(fā)商不能以“買(mǎi)方中斷供應(yīng)”為由行使法定權(quán)利，要求解除合同。

　　如上所述，在購(gòu)房者違約的情況下，開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)更大。我們建議如下:

　　1、在商品房銷(xiāo)售合同中，明確規(guī)定了在這種情況下的解除合同的權(quán)利，合理分配了雙方的權(quán)利和義務(wù)，并將條款放在比較突出的位置，通過(guò)醒目、買(mǎi)方標(biāo)志等形式明確告知買(mǎi)方。

　　2、若購(gòu)房者出現(xiàn)對(duì)于逾期還款的情形，及時(shí)可以通過(guò)律師函等方式方法進(jìn)行催告，并限定還款期；若購(gòu)房購(gòu)房者仍未還款，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)合同雙方約定，通過(guò)使用郵寄律師函等形式能夠行使解除權(quán)。在此發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)需要注意一些相關(guān)研究證據(jù)的留存。

　　3、若發(fā)生糾紛時(shí)，房產(chǎn)證已經(jīng)發(fā)展可以提高辦理，只是購(gòu)房者出于企業(yè)自身問(wèn)題原因遲延辦理。開(kāi)發(fā)商可與購(gòu)房者、銀行系統(tǒng)進(jìn)行政治協(xié)商溝通，督促購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，將開(kāi)發(fā)商作為世界第二順位抵押權(quán)人進(jìn)行信息登記。銀行即可通過(guò)自己行使抵押權(quán)對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理處置，而開(kāi)發(fā)商的權(quán)益亦得到了社會(huì)保障。

　　4、如果糾紛不能通過(guò)調(diào)解解決，應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟保護(hù)自己的合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，應(yīng)及時(shí)向購(gòu)房者進(jìn)行追回。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)商回籠資金、獲取利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)。在銷(xiāo)售的過(guò)程中，除了最基本的銷(xiāo)售資質(zhì)的獲取和銷(xiāo)售價(jià)格的合規(guī)性，銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售行為合規(guī)性很容易被忽視。

　　（1）河北省某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司違法經(jīng)營(yíng)案

　　涉案房地產(chǎn)上市公司在僅取得《國(guó)有土地使用證》，未取得《建設(shè)發(fā)展用地進(jìn)行規(guī)劃工作許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目工程管理規(guī)劃許可證》、《建筑信息工程技術(shù)施工生產(chǎn)許可證》、卻開(kāi)工建設(shè)，未辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》的情況下，以?xún)?yōu)惠房源的形式可以對(duì)外直接銷(xiāo)售人員在建房屋，銷(xiāo)售合同價(jià)款778、1757萬(wàn)元，涉案公司與法定主義代表國(guó)家人權(quán)某均被認(rèn)定是否構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)罪，權(quán)某被判處有期徒刑八個(gè)月。

　　（2）包括周在內(nèi)的40人侵犯公民個(gè)人信息的案件

　　周某是一名房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，自2014年以來(lái)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、交換等方式非法獲取了大量業(yè)主、車(chē)主、股東等各類(lèi)公民的個(gè)人信息，他后來(lái)向他人出售了300多萬(wàn)條個(gè)人信息，獲得了2、6萬(wàn)多元的非法利潤(rùn)。他最終被判犯有侵犯公民個(gè)人信息罪，并被判處四年監(jiān)禁。

　　（3）銷(xiāo)售資質(zhì)和價(jià)格合規(guī)性

　　如案例一所述，銷(xiāo)售合規(guī)的第一個(gè)重要前提就是我們?nèi)〉靡恍┫嚓P(guān)的許可證書(shū)，也就是俗稱(chēng)的“五證”。《城市發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員條例》第二十三條對(duì)商品房預(yù)售的資格問(wèn)題進(jìn)行了具體規(guī)定，《商品房銷(xiāo)售成本管理沒(méi)有辦法》第七條、第八條對(duì)商品房的資格進(jìn)行了法律規(guī)定。

　　除此之外，《商品住宅實(shí)行住宅產(chǎn)品質(zhì)量保證書(shū)和住宅設(shè)計(jì)使用情況說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》也明確了商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供《住宅建筑質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，也可以自己認(rèn)為是取得銷(xiāo)售資格的條件因素之一。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，未取得部分或者全部許可證的，按照最高人民法院第二條關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)u(mài)方未取得商品房預(yù)售許可證的，與買(mǎi)方的預(yù)售合同視為無(wú)效，但賣(mài)方在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。根據(jù)實(shí)際情況，賣(mài)方須承擔(dān)返還合同金額、賠償損失、支付違約罰款等民事責(zé)任。