上海房產律師帶您了解開發商行使合同解除權的風險有哪些

　　從合同具有相對性的角度進行分析，在商品房買賣雙方合同管理關系中，購房者已通過網絡銀行企業貸款的方式向開發商支付了購房款，其主要義務已履行完畢，開發商的合同主要目的發展已然成為實現，不存在法定解除的適用不同情形。上海房產律師為您講講相關的情況。

　　購房者斷供，其違反的是與銀行系統之間的借款項目合同，并非商品房買賣勞動合同，開發商可以承擔能力還款責任的依據學生也是其與銀行、購房者之間的擔保公司關系。且開發商在簽訂擔保合同時，亦應當預見此種合同法律風險。

　　此外，開發商承擔擔保責任，還要通過對購房者的起訴追回損失，以彌補損失，是沒有辦法的救濟。因此，筆者認為，在沒有合同協議的情況下，開發商不能以“買方中斷供應”為由行使法定權利，要求解除合同。

　　如上所述，在購房者違約的情況下，開發商行使合同解除權的風險更大。我們建議如下:

　　1、在商品房銷售合同中，明確規定了在這種情況下的解除合同的權利，合理分配了雙方的權利和義務，并將條款放在比較突出的位置，通過醒目、買方標志等形式明確告知買方。

　　2、若購房者出現對于逾期還款的情形，及時可以通過律師函等方式方法進行催告，并限定還款期；若購房購房者仍未還款，開發商可根據合同雙方約定，通過使用郵寄律師函等形式能夠行使解除權。在此發展過程中，應當需要注意一些相關研究證據的留存。

　　3、若發生糾紛時，房產證已經發展可以提高辦理，只是購房者出于企業自身問題原因遲延辦理。開發商可與購房者、銀行系統進行政治協商溝通，督促購房者辦理房產證，將開發商作為世界第二順位抵押權人進行信息登記。銀行即可通過自己行使抵押權對房產數據進行處理處置，而開發商的權益亦得到了社會保障。

　　4、如果糾紛不能通過調解解決，應及時通過訴訟保護自己的合法權益。開發商根據合同承擔擔保責任后，應及時向購房者進行追回。

　　房地產銷售作為房地產開發的重要環節，是開發商回籠資金、獲取利潤的重要環節。在銷售的過程中，除了最基本的銷售資質的獲取和銷售價格的合規性，銷售人員的銷售行為合規性很容易被忽視。

　　（1）河北省某房地產開發公司違法經營案

　　涉案房地產上市公司在僅取得《國有土地使用證》，未取得《建設發展用地進行規劃工作許可證》、《建設項目工程管理規劃許可證》、《建筑信息工程技術施工生產許可證》、卻開工建設，未辦理《商品房預（銷）售許可證》的情況下，以優惠房源的形式可以對外直接銷售人員在建房屋，銷售合同價款778、1757萬元，涉案公司與法定主義代表國家人權某均被認定是否構成非法經營罪，權某被判處有期徒刑八個月。

　　（2）包括周在內的40人侵犯公民個人信息的案件

　　周某是一名房地產銷售人員，自2014年以來通過購買、交換等方式非法獲取了大量業主、車主、股東等各類公民的個人信息，他后來向他人出售了300多萬條個人信息，獲得了2、6萬多元的非法利潤。他最終被判犯有侵犯公民個人信息罪，并被判處四年監禁。

　　（3）銷售資質和價格合規性

　　如案例一所述，銷售合規的第一個重要前提就是我們取得一些相關的許可證書，也就是俗稱的“五證”。《城市發展房地產企業管理法》第四十五條、《城市房地產市場開發公司經營風險管理人員條例》第二十三條對商品房預售的資格問題進行了具體規定，《商品房銷售成本管理沒有辦法》第七條、第八條對商品房的資格進行了法律規定。

　　除此之外，《商品住宅實行住宅產品質量保證書和住宅設計使用情況說明書制度的規定》也明確了商品房交付時應當通過提供《住宅建筑質量保證書》和《住宅使用說明書》，也可以自己認為是取得銷售資格的條件因素之一。

　　上海房產律師提醒大家，未取得部分或者全部許可證的，按照最高人民法院第二條關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋，賣方未取得商品房預售許可證的，與買方的預售合同視為無效，但賣方在起訴前取得商品房預售許可證的，可以視為有效。根據實際情況，賣方須承擔返還合同金額、賠償損失、支付違約罰款等民事責任。