上海房產律師為您講解未經批準擅自出售商品房的有哪些后果

　　行政合規風險，根據《城市房地產開發管理條例》第三十九條規定，未經批準擅自出售商品房的，由縣級以上房地產開發中華民國政府責令停止違法行為，沒收違法所得，并處收繳預付款1% 以下的罰款。上海房產律師為您講講相關的情況。

　　根據商品房銷售管理辦法第四十二條，房地產開發項目手冊及符合房地產開發條件的有關證明文件不報房地產開發主管部門備案或者不符合房地產銷售條件的，向買方收取認購費的，對房地產開發企業給予警告，責令限期改正，可以處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　刑事合規風險，根據第一種情況，沒有取得部分或全部“五證”和銷售，被認為是擾亂市場秩序和情節嚴重的，一般構成違法經營罪。如果他在銷售過程中故意隱瞞自己沒有取得“五證”的部分或全部，并且知道自己在此之后無法取得有關許可證，并且有非法占有的意圖，則可能構成合同詐騙罪和其他侵犯財產罪。

　　銷售價格的合規，房屋銷售產品價格水平一般可以采取“一房一價”的形式主義在當地主管機關處進行企業備案登記，如有需要相關限價政策的還應當在限價范圍內定價，并進行社會公示。國家有關規定也明確了宣傳方式，商品房價格、收費項目以及一切可能影響商品房價格的因素，都應當在交易場所明示公布。

　　（1）民事合規風險

　　如果開發商未能按照銷售價格合規的相關規定進行操作，購房人可以欺詐為由要求解除合同。一旦解除合同，開發商一般需要返還購房人已支付的款項，并賠償其損失。

　　如果買方要求繼續履行合同，可要求承擔返還差價和利息的差價并賠償相應的責任損失。

　　（2）行政合規風險

　　違反價格有關規定的，一般按《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》承擔行政責任。存在變相漲價(一般為車位、裝修等捆綁銷售)等價格違法行為的，依據上述規定，沒收違法所得，處以罰款，情節嚴重的，責令停產停業直至吊銷營業執照。

　　銷售管理人員及其銷售發展過程中的合規，房地產銷售人員分為兩類，一類是開發商自己的員工，一類是外包房屋銷售代理承擔銷售任務，由于前者的就業風險較大，實踐中一般都是外包中介服務。無論是自己的員工還是外包商品房銷售中介服務機構，都應該注意以下幾個問題。

　　中介服務機構應取得房屋中介資質。如果外包中介服務機構未取得房屋中介資質，或者開發商未與中介機構簽訂委托買賣合同，即使買受人最終簽訂了認購協議等預約合同，合同也可能無效。

　　外包中介可能會帶來強制性的代理綁定服務費、貸款服務費、房產證代理費等混亂。房地產銷售人員與開發商、銀行等機構利用關系優勢，強迫購房者違背自己的意愿支付相關費用。實際上，只有通過中介才能獲得貸款、憑證，因為銀行、開發商等必要的材料只能提供給中介。

　　以各種名義收費的行為可能違反《價格違法行為行政處罰規定》第九條，違反者可能面臨沒收違法所得、罰款、責令停產停業等行政處罰。強迫購房者交費也可能構成刑法第226條強迫交易罪，銀行、開發商等相關人員可能存在相應的職務犯罪。

　　房產銷售管理人員可以作為中國公民個人數據信息的直接經手人，應當具有高度重視學生個人進行信息技術保護的相關法律規定。根據實際案例二，房地產市場銷售服務人員在工作學習過程中，將經手的購房者個人基本信息網絡銷售給他人或者與他人交換。

　　參與購買、交換的絕大多數都為裝修、家電等行業從業人員，嚴重侵犯了公民的生活安寧權和個人隱私權，且在案例二中涉案的相關研究信息被認定為可能產生影響人身、財產安全的公民個人用戶信息，也意味著房地產銷售業務人員經手的信息系統屬于一種較為敏感的個人經濟信息，如果涉嫌犯罪的，將面臨更嚴格的處罰。

　　因此，上海房產律師提醒大家，發展商無論是作為買家合約的對立方或中介服務機構的客戶，在知悉存在個人信息泄露、個人資料罪行及其他放任自流的情況下，亦可能面對一定的合規風險，應注意保障個人資料。