2021年已經抵押的房產直接辦理過戶律師咨詢

　　《中華人民共和國民法典》2021年1月1日起正式施行！房產，作為中國家庭中最重要的財富。《民法典》對房產中的買賣、租賃、抵押、居住、物業管理、小區治理等都做出了全面的規定，小編匯總了《民法典》中涉及到房屋買賣問題如下：

　　一、房產占用土地的剩余土地使用年限

　　二、已經抵押的房屋，可以不解除抵押直接辦理過戶

　　三、購買前必須查明房產的居住權

　　四、買房繞開中介，想省錢“跳單”，難！

　　跟您的切身利益息息相關，一定要注意！

　　一、房產占用土地的剩余土地使用年限

　　專業房產糾紛律師：大家都知道，現在的商品房住宅的土地使用權限一般是70年，那么70年滿期后怎么辦一直是全民熱議的問題。

　　這次《民法典》對此給出了答案，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期要交費。

　　物權編第359條第1款規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律行政法規的規定辦理。”

　　對于續期需要繳費的標準，在民法典中并沒有具體規定，將依照續期時行政法規的規定辦理。

　　所以買房的時候除了戶型、地段之外，務必關注要買房子的土地使用權期限，如果所剩時間較短，那么您還將面臨一筆續期的花銷。

　　二、已經抵押的房屋，可以不解除抵押直接辦理過戶

　　買房一般都會通過銀行借款，銀行會要求辦理房產抵押手續，也就是說，我們什么時候還清銀行的錢，銀行便可以為我們解除抵押，同時，房產也可以上市進行銷售。而民法典實施之后，這個問題將迎刃而解。

　　根據民法典物權編第406條第1款規定：“抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

　　民法典物權編第406條第2款規定：“抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。”

　　專業房產糾紛律師：這兩條法規的意思是，房子已經設定了抵押，抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。

　　即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權賣。

　　抵押權不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。

　　三、購買前必須查明房產的居住權

　　聲明一下：現在的房屋都沒有設置居住權！居住權制度將于明年1月1日實施，也就是從明年開始，房屋所有權人可能會去不動產局，在自己的房產上為親人甚至保姆設置居住權。

　　法律規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。

　　四、買房繞開中介，想省錢“跳單”，難！

　　眾所周知，在購買二手房的時候，中介公司所收取的中介費并不便宜，一般按房價的2%收取。如果一線城市一套房在1000萬左右，中介公司則需要拿走將近20萬的中介費用。

　　看著這么大一筆錢被中介收走，不少人都表示心疼不已。很多朋友便在買賣房子時經過中介介紹，認識買家或者賣家后，私下聯系對方，最后私下跟對方成交簽訂房屋買賣合同。

　　專業房產糾紛律師：還有的朋友對于同樣的房源貨比多家，找收費最低的中介成交，這樣做都是為了省中介費。

　　同樣的逃避繳納中介費的情況還發生在房屋租賃中，經常導致房屋中介人員白忙一場，卻無法收到本應屬于公司的中介費，有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。

　　《民法典》第965條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”

　　也就是說，國家從法律層面上給這種投機取巧、逃避中介費的不誠信行為一個否定的評價，以法律條文的形式告訴這些人，這樣做不行，需要尊重中介人員的勞動，按照相關規定繳納中介費。

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