上海房產(chǎn)律師帶您了商品房合同解除的條件

　　至于上述銀行理由導(dǎo)致首付比例增加，是否構(gòu)成買(mǎi)方終止商品房銷(xiāo)售合同的理由，上述規(guī)定并不清楚是或否。在房屋銷(xiāo)售實(shí)踐中，當(dāng)事人對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的處理往往出現(xiàn)上述情況并不一致。因此，如何應(yīng)對(duì)這種情況，買(mǎi)家和賣(mài)家往往意見(jiàn)不合。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　此類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:首付款比例是否因銀行原因而提高，購(gòu)房人主張解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否符合法定解除條件。

　　開(kāi)發(fā)商可以認(rèn)為：因銀行主要原因分析導(dǎo)致首付款比例不斷提高的情形，不能進(jìn)行歸責(zé)于出賣(mài)人，也不屬于國(guó)家法律制度規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；在此情形下，作為一個(gè)付款義務(wù)教育主體的購(gòu)房者應(yīng)自行補(bǔ)足首付款。

　　購(gòu)房者認(rèn)為: 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一手房，都是選擇開(kāi)發(fā)商合作，推薦銀行辦理按揭手續(xù)，由于銀行的原因?qū)е率赘犊畹脑黾樱瑧?yīng)歸咎于賣(mài)方; 銀行不是因?yàn)橘?gòu)房者的信貸問(wèn)題和貸款比率降低，不應(yīng)歸咎于購(gòu)房者; 至少，不應(yīng)歸咎于雙方。

　　如果筆者從法官的角度審視買(mǎi)賣(mài)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并對(duì)上述法律規(guī)定進(jìn)行解讀，就會(huì)做出如下分析判斷:

　　首先，因?yàn)殂y行導(dǎo)致首付比例增加的情況，不能歸咎于開(kāi)發(fā)商。

　　從商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)來(lái)看，支付購(gòu)房款是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的主要義務(wù)。合同中約定的支付首付款的義務(wù)和按揭貸款支付剩余房款的義務(wù)，是買(mǎi)受人作為債務(wù)人對(duì)債權(quán)人即出賣(mài)人做出的承諾。在按揭貸款的支付方式下，銀行作為第三方對(duì)賣(mài)方履行支付義務(wù)。

　　根據(jù)《中華民族人民民主共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第六十五條“當(dāng)事人可以約定由第三人向債權(quán)人履行政府債務(wù)的，第三人不履行社會(huì)債務(wù)問(wèn)題或者沒(méi)有履行公司債務(wù)管理不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人需要承擔(dān)違約行為責(zé)任”之規(guī)定，若銀行發(fā)展不能完全按照買(mǎi)受人的承諾即其在商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同中的約定發(fā)放足額的貸款，并不免除買(mǎi)受人的付款責(zé)任，買(mǎi)受人理應(yīng)以其它方式補(bǔ)足首付款，繼續(xù)積極履行服務(wù)合同，否則就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人承擔(dān)違約主體責(zé)任。

　　雖然購(gòu)房者往往會(huì)選擇開(kāi)發(fā)商與銀行合作辦理抵押貸款手續(xù)，但開(kāi)發(fā)商并不限制購(gòu)房者必須選擇合作銀行的開(kāi)發(fā)商，也不承諾銀行將按照商品房銷(xiāo)售合同中規(guī)定的貸款比率放貸。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供購(gòu)房義務(wù)，所以銀行的身份不是作為第三方開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供貸款。

　　第二，因?yàn)殂y行導(dǎo)致首付比例增加的情況下，不應(yīng)該“不能歸咎于雙方當(dāng)事人的事情”、

　　根據(jù)上述司法解釋和意見(jiàn)，監(jiān)管政策明確包含在不可歸責(zé)于雙方的原因中。銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)控制的目的降低貸款比例，并不是監(jiān)管政策的改變。

　　最后，達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法定解除條件，還需我們要有“合同管理確實(shí)已經(jīng)不能沒(méi)有履行”的要素。

　　最高人民法院第二十三條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理中適用法律若干問(wèn)題的解釋，理解為即使在與銀行有關(guān)的首付比例增加的情況下，如果買(mǎi)方仍然能夠繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不符合解除合同的法律條件; 如果經(jīng)核實(shí)確實(shí)是由于經(jīng)濟(jì)困難或其他原因，如果買(mǎi)方因貸款比例降低而不能繼續(xù)履行合同，在符合法律原因的前提下，可以支持買(mǎi)方解除合同的主張。

　　上海房產(chǎn)律師注意到，關(guān)于合同不能繼續(xù)履行的舉證責(zé)任，《浙江省第一人民法院關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的意見(jiàn)》第四條明確規(guī)定，因首付比例提高導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的舉證責(zé)任在買(mǎi)受人。