上海房產(chǎn)糾紛律師來講講房地產(chǎn)開發(fā)與劃撥土地的合規(guī)風險

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)對以劃撥方式可以取得土地使用權的土地問題進行分析房地產(chǎn)轉讓時，應當嚴格按照國家法律、法規(guī)制度規(guī)定，報有批準權的人民對于政府部門審批。報經(jīng)批準后，由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納相關數(shù)額的土地出讓金。在實務中，房地產(chǎn)項目開發(fā)技術企業(yè)應注意以下幾點。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　一、分配的土地使用權及其附屬權的轉讓具有限制性。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，劃撥土地使用權只有在土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，依法取得國有土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的合法產(chǎn)權證明，簽訂的土地使用權出讓合同合法有效的情況下，經(jīng)行政主管部門批準，方可轉讓。

　　二、土地使用權流轉的有效性。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定可知，劃撥土地使用權轉讓應當經(jīng)有批準權的人民政府批準。對于未經(jīng)批準辦理土地使用權出讓手續(xù)便進行對土地使用權進行轉讓的行為，依據(jù)最高人民法院《關于與審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條規(guī)定，只要在起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意，并由受讓方辦理手續(xù)轉讓手續(xù)，應認定訂立的轉讓合同有效。

　　以劃撥土地資源使用權可以作為企業(yè)投資與他人訂立合同管理合作研究開發(fā)建設項目的，未經(jīng)有批準權的人民對于政府部門批準，合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。未經(jīng)批準，將土地使用權作為與他人建設合作房屋的投資，合作房屋的建設用途為雙方當事人自用，所分配土地的性質和用途不得改變的，合作房屋建設合同依法有效。

　　未經(jīng)批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂合同開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)經(jīng)濟適用住房，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效。破產(chǎn)企業(yè)轉讓取得的國有土地使用權，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，由政府免費收回，依法處理。

　　在 "商業(yè)置換 "模式下，應依法通過 "招拍掛 "方式取得土地使用權，避免因國有資產(chǎn)流失等損害國家利益的情形導致合同無效。合規(guī)建議：

　　1、在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理開發(fā)工作之前，對標的項目的土地資源使用權性質及地上建筑物權屬等情況可以進行詳盡的調(diào)查；

　　2、同意土地使用權轉讓應依法辦理審批手續(xù)，并就辦理手續(xù)的期限和相應的違約責任作出明確規(guī)定

　　3、作為出資人，出資人在審批手續(xù)完成后提供資金；

　　4、雙方可以商定一個共管賬戶，以避免在手續(xù)完成之前向項目投入資金。

　　相關法條《城鎮(zhèn)發(fā)展國有企業(yè)土地資源使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條：“劃撥以及土地資源使用權，除本條例進行第四就是十五條規(guī)定的情況外，不得通過轉讓、出租、抵押。”

　　第四十五條經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)中華民國管理部門批準，劃撥的土地使用權、地上建筑物和其他附屬物的所有權，可以轉讓、出租或者抵押:

　　1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

　　2、持有國有土地使用證；

　　3、有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權證明；

　　4、依照本條例第二章的規(guī)定企業(yè)簽訂中國土地資源使用權出讓管理合同，向當?shù)厥小⒖h人民對于政府需要補交土地開發(fā)使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲投資收益抵交土地使用權出讓金。

　　前款土地使用權的轉讓、出租、抵押，分別按照本條例第三章、第四章、第五章的規(guī)定辦理。

　　無償取得劃撥土地使用權的土地使用者因搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回劃撥土地使用權，并可以依照本條例的規(guī)定進行出讓。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師注意到，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可以依照本條例的規(guī)定進行出讓。無償收回劃撥土地使用權時，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況對地上建筑物和其他附著物給予適當補償。