上海房屋交易律師來(lái)回答商品房交易合同解除后貸款怎么辦

　　從合同研究?jī)?nèi)容方面來(lái)看，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，王忠誠(chéng)等三人支付房款，越州公司產(chǎn)品交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)合同中，建行青海分行將王忠誠(chéng)等三人所貸款項(xiàng)可以直接支付給越州公司，越州公司根據(jù)實(shí)際用款。王忠誠(chéng)等三人并不能夠支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。上海房產(chǎn)律師為您解答一下有關(guān)的情況。

　　法院再審查明的事實(shí)與一、二審查明案件事實(shí)結(jié)果一致。法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴狀，本案的爭(zhēng)議是王忠誠(chéng)等四人在貸款合同終止后是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)償還剩余貸款的責(zé)任。我們的意見(jiàn)如下。

　　首先，對(duì)涉及“貸款合同”事由解除后的貸款還款責(zé)任的主體。商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第二十五條第二款規(guī)定: “確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、撤銷(xiāo)商品房擔(dān)保貸款合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)分別將購(gòu)房貸款的本金和利息返還擔(dān)保人和購(gòu)房人。”

　　由于公司未能按照約定的期限交付房屋，涉案的《商品房預(yù)售合同》被撤銷(xiāo)，《貸款合同》《按揭合同》因合同目的不能實(shí)現(xiàn)也被撤銷(xiāo)。根據(jù)上述規(guī)定，賣(mài)方岳州公司將收取的購(gòu)房貸款本金和利息返還給建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不承擔(dān)返還義務(wù)。

　　第二，關(guān)于案涉《借款企業(yè)合同》中相關(guān)數(shù)據(jù)格式進(jìn)行條款的適用法律問(wèn)題。案涉《借款項(xiàng)目合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸發(fā)展關(guān)系可以解除的，借款人信息應(yīng)當(dāng)能夠立即返還其所欠銀行貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)公司債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述這些款項(xiàng)歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復(fù)學(xué)生使用而提前擬定的格式條款。

　　在《商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同以及司法人員解釋》已經(jīng)沒(méi)有明確管理規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同和商品房擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款服務(wù)合同或者解除后，出賣(mài)人將收取的購(gòu)房消費(fèi)貸款的本金及利息收入直接返還給貸款人而非購(gòu)房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條具體內(nèi)容，意味著我們要求王忠誠(chéng)等三人在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際市場(chǎng)占有購(gòu)房貸款的情況下歸還中國(guó)貸款，明顯不合理地加重了王忠誠(chéng)等三人的責(zé)任。

　　根據(jù)《中華民族人民民主共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第四十條“……提供一個(gè)格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方社會(huì)責(zé)任、排除影響對(duì)方國(guó)家主要包括權(quán)利的，該條款無(wú)效”之規(guī)定，該條款對(duì)王忠誠(chéng)等三人之間不具有拘束力。

　　第三，關(guān)于我國(guó)商品房按揭貸款企業(yè)商業(yè)發(fā)展模式下各方當(dāng)事人沒(méi)有權(quán)利保障義務(wù)教育關(guān)系管理問(wèn)題。本案主要涉及商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同和商品房擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款服務(wù)合同具有雙重影響法律相關(guān)關(guān)系。

　　如果案涉合同是否正常工作履行，王忠誠(chéng)等三人取得房屋，各方面的權(quán)利保護(hù)義務(wù)亦可保持一種平衡。但本案中，因越州公司已經(jīng)不能及時(shí)交付房屋而致使經(jīng)濟(jì)合同解除，導(dǎo)致施工合同約定的各方社會(huì)權(quán)利義務(wù)存在嚴(yán)重心理失衡。

　　具體表現(xiàn)為：越州公司出現(xiàn)違約行為不能交房導(dǎo)致學(xué)生各方合同解除，但卻缺乏實(shí)際市場(chǎng)占有重要使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)工程合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)也是享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)。

　　王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)發(fā)生關(guān)系分析處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平理論原則。

　　因此，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，審理案件時(shí)，必須得到充分結(jié)合考慮商品房按揭貸款平臺(tái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式下各合同制度之間的密切合作聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)相互關(guān)系的平衡環(huán)境問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)項(xiàng)目合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。