上海房產律師帶你詳細了解：到底什么是土地租賃

　　土地租賃，土地租賃是某一土地的所有者所有權與土地使用者使用權在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。下面上海房產律師帶大家詳細了解土地租賃的相關法律知識。

　　一、土地租賃最長期限是多久

　　國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。

　　現階段，我國存在著大量擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的現實。根據現行法律規定，其仍然是國家嚴格限制的行為。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。

　　而國家《土地管理法》對于租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。

　　二、土地租賃有哪些方式？

　　通過家庭承包取得的 土地承包經營權 可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。

　　農村土地流轉管理辦法

　　第十六條承包方依法采用轉包、出租、入股體式格局將農村土地承包經營權部分或許全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。

　　第十七條統一集體經濟構造的承包方之間被迫將土地承包經營權進行交換，兩邊對交換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。

　　第十八條承包方采用轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方批準后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。

　　第十九條承包方之間能夠自愿將承包土地入股進展農業分工生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。

　　第二十條經由過程轉讓、交換方式獲得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

　　三、在國有土地租賃和土地使用權出租的觀點中，都采用了租賃、房錢如許的詞語，使人輕易殽雜，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

　　第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場；國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。

　　第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是經由過程劃撥、出讓（或轉讓）獲得土地使用權的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權益不同。《看法》第六條規定：國有土地租賃，承租人獲得承租土地使用權。承租人在按規定領取土地房錢并實現開辟設置裝備擺設后，經土地行政主管部分批準或依據租賃條約約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

　　承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃條約的，租賃條約約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名后繼續有效。

　　承租土地使用權的典質。從《看法》第六條的規定可以看出：

　　第一，獨自的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。

　　第二，地上屋宇等建筑物、構筑物依法典質的，承租土地使用權可隨之典質。典質權實現時土地租賃合同同時轉讓。

　　上就是小編為大家整理的有關夫拆遷的知識，通過以上知識相信您對此問題已經有了大致的了解，如果您還有更多的疑問，可以咨詢上海房產律師幫您擺脫法律困境。