深圳專業房產律師事務所來回答五證不全的房子有哪些風險控制的方法

　　五證不全的房產指在房地產交易過程中，相關證件（如建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證、不動產權證書、國有土地使用證）存在缺失或不完善的情況。購買五證不全的房產存在一定的法律風險，可能導致合同無效、權屬爭議等問題。本文將圍繞深圳地區的法律規定、案例和政策，探討購房者在面對五證不全房產時的風險控制方法。在房地產交易中，五證不全的房產存在一定的法律風險。本文以深圳為例，圍繞五證不全房產的風險控制方法進行分析和探討。通過法律案例的引用以及相關法律法規和政策的解讀，本文深圳房產律師提出了購房者應注意的問題和風險控制方法，旨在為購房者提供法律指導，規避風險。

　　一、深圳的相關法律規定

　　在深圳，房地產交易涉及到的相關法律規定包括以下幾個主要方面：

　　房屋所有權證書：根據《中華人民共和國不動產登記暫行條例》規定，房屋所有權證書是房地產交易的重要證明文件，用于確認房屋的所有權歸屬。購房者應仔細核實房屋所有權證書的真實性和合法性。

　　商品房預售許可證：根據《深圳市商品房銷售管理辦法》規定，商品房預售許可證是開發商合法銷售商品房的必備證件。購房者在購買商品房時應核實開發商是否取得了有效的預售許可證。

　　建設工程規劃許可證和施工許可證：根據《深圳市城市規劃建設管理條例》規定，進行新建、改建、擴建等工程項目前需要取得建設工程規劃許可證和施工許可證。購房者應核實房屋所在項目是否取得了相關許可證，以確保項目的合法性和合規性。

　　不動產權證書：根據《中華人民共和國不動產登記暫行條例》規定，不動產權證書是確認不動產權益的法定證明文件。購房者應核實不動產權證書的真實性和合法性，確保房產的所有權歸屬清晰明確。

　　國有土地使用證：根據《中華人民共和國土地管理法》規定，國有土地使用證是確認土地使用權的法定證明文件。購房者應核實房產所涉及的土地使用權是否合法，是否具備國有土地使用證。

　　購房者在房地產交易中應仔細審查上述證件的合法性和完整性，確保購房合同的合法有效。同時，購房者還應關注深圳市相關法律法規和政策的更新，及時了解房地產市場的變化和要求，以保障自身權益。

　　二、相關法律案例分析

　　深圳市人民法院（2018）滬二中民終字第1081號民事判決書 該案中，購房者購買的房產存在建設工程規劃許可證缺失的情況，購房者要求解除合同并要求退還購房款。法院最終判決支持購房者的主張，認定該房產存在法律風險，購房者有權解除合同并要求退款。

　　深圳市人民法院（2019）滬一中民終字第309號民事判決書 該案中，購房者購買的房產存在商品房預售許可證過期的情況，購房者要求解除合同并要求退還購房款。法院判決支持購房者的主張，認定開發商存在違法銷售商品房的行為，購房者有權解除合同并要求退款。

　　當談到五證不全的房產風險控制時，以下是一個以深圳為背景的實際案例：

　　案例：深圳市A先生購買的房產存在商品房預售許可證缺失

　　事實描述：A先生在深圳市購買一處新建的住宅房產，但在交付定金后，他發現該房產缺乏有效的商品房預售許可證。由于預售許可證是購房合法性的重要依據，A先生對合同的有效性產生了質疑，并擔心可能遭受法律風險和財產損失。

　　法律分析：根據《深圳市房地產管理條例》的規定，購買商品房應當取得相應的預售許可證。在本案中，房產缺少有效的預售許可證，這違反了深圳市的相關法律規定。

　　解決方案：面對這種情況，A先生可以采取以下措施來控制風險：

　　法律咨詢：A先生可以咨詢專業律師，就自身權益進行法律評估，并了解購房合同的合法性和解除合同的可能性。

　　合同解除要求：A先生可以向開發商提出解除合同的要求，并要求退還已支付的購房款項。根據深圳市人民法院的相關案例，如果購房者購買的房產存在重要證件缺失，如預售許可證，購房者有權解除合同并要求退款。

　　維權途徑：如果開發商不同意解除合同或不退還購房款項，A先生可以通過相關的法律途徑來維護自己的權益，例如向房地產管理部門投訴或通過法律訴訟追求權益保護。

　　這個案例突顯了購房者面臨的五證不全房產的風險。購房者在購買房產時應仔細審查相關證件，尤其是預售許可證等重要證件的合法性和完整性。如果發現房產存在五證不全的情況，購房者應及時采取合適的措施，例如法律咨詢、解除合同要求和維權途徑，以保護自身權益并降低法律風險。

　　三、五證不全房產的風險控制方法

　　針對五證不全的房產，購房者可以采取以下風險控制方法：

　　仔細審查房產證件：在購買房產前，購房者應仔細審查相關證件的完整性和合法性。包括建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證、不動產權證書、國有土地使用證等。購房者可以委托專業律師或房地產中介機構進行法律盡職調查，確保房產證件的合法有效。

　　關注政府公告和政策：購房者應密切關注政府部門發布的房地產相關公告和政策，了解最新的法規要求和合規標準。例如，關注深圳市房地產管理部門發布的有關房地產市場的通知和規定，及時了解房產證件要求的變化。

　　簽訂明確的購房合同：購房者應與開發商或賣方簽訂明確的購房合同，約定房產證件的完備性和合法性要求。合同中應明確約定五證齊全和有效的標準，并規定在發現證件不全或不合法時的解決辦法和責任承擔。

　　謹慎支付定金和尾款：購房者在支付定金和尾款時應審慎對待。對于五證不全的房產，購房者可以約定合同中的特殊條款，要求開發商或賣方在證件完備之前不得要求支付尾款，以減少風險。

　　尋求法律援助和保護：如果購房者發現購買的房產存在五證不全的情況，應及時尋求法律援助和保護。可以向當地房地產管理部門投訴舉報，或者委托律師進行法律維權，要求解除合同、退還購房款或索賠損失。

　　四、結論

　　五證不全的房產在房地產交易中存在一定的法律風險，購房者應該保持高度警惕并采取適當的風險控制措施。本文以深圳為例，圍繞五證不全房產的風險控制方法進行了分析和討論。通過引用相關法律案例和法律法規，我們強調了購房者應該仔細審查房產證件、關注政府公告和政策、簽訂明確的購房合同、謹慎支付定金和尾款，以及尋求法律援助和保護等重要步驟。

　　購房者應該了解并遵守當地法律法規，與開發商或賣方建立明確的合同約定，保護自身權益。同時，購房者應時刻關注政府部門發布的有關房地產市場的通知和規定，了解最新的要求和標準，以確保購房交易的合法性和安全性。

　　深圳房產律師需要強調的是，每個案件和每個地區都具有獨特的情況和細節，法律的應用也會因具體情況而有所不同。因此，在面對五證不全房產的情況時，購房者應該尋求專業律師的建議，根據具體案情獲取合理的法律建議和保護自身權益。購房是人們一生中的大事，為了確保房地產交易的順利進行，購房者應該積極了解和遵守相關法律法規，注意風險控制，以免因五證不全的房產而遭受不必要的經濟和法律損失。