簽了房屋買賣已經納入拆遷范圍 上海房屋買賣律師

　　?上海房屋買賣律師　房屋已經納入拆遷范圍 所簽的房屋買賣還有效嗎?

　　根據司法實踐來看，拆遷一般不會影響合同效力。

　　并且，如果房屋已經納入拆遷范圍，房主一般也不會出售房屋，所以實際當中一般都是先簽訂房屋買賣合同，然后再遇到拆遷。

　　主流的觀點是：依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。雙方簽訂的買賣合同合法有效，雙方均應按照約定履行自己的義務，非依法律規定或者取得對方當事人同意，不得擅自變更或者解除合同。系爭房屋征收公告發布時間在買賣合同簽訂之后，屬雙方當事人簽訂合同時均無法預見的情況，也不屬于情勢變更原則的適用范圍，一方以此為由要求解除合同的，有違誠實信用原則，法院一般不予支持。.

　　農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況

　　（一）買賣雙方的基本情況

　　1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉村環境、不受商品房開發限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現的是高層次的需求，而且普遍在市區擁有住房。三是實現投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發展規劃等的考慮，購買部分地段和區位的安置房，以期實現投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。

　　2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農民。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。為了使房屋發揮更大的效用，創造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。二是賣方為房產開發公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數。在推進城鄉統籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉鎮政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優勢的房地產開發商或者投資公司作為業主修建安置小區。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。

　　（二）此類糾紛的特點

　　一是開發商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。

　　二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權證。開發商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發商在房屋交付使用后一定期限內，按規定為購房人辦理“村鎮房屋產權”，并在房屋交付使用后一定期間內，依據相關政策換為“城鎮產權”，同時辦理“國有土地使用權證”。但是在實踐中，開發商很難兌現此項諾言，導致違約，糾紛必然發生。

　　三是此類案件矛盾尖銳。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優勢紛紛購買安置房。更何況有開發商“一定時期內辦理國有土地使用權”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產生，業主一般不愿意選擇退房，而要求開發商履約。

　　四是是涉穩群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，紛紛要求開放商履約。上海房屋買賣律師眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業主，嚴重地影響社會的穩定。

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