購買二手房糾紛頻發！落戶問題要注意

　　落戶是二手房買賣的重要環節。然而，在實際交易中，戶口糾紛非常常見。很多購房者在經歷了漫長的買房過程，終于拿到鑰匙的時候，發現前業主的戶口還在房子里，或者承諾遷出戶口的前業主突然反悔，拒絕遷出。根據常住戶口登記管理規定，戶口登記以戶為單位，合法穩定的住所只能登記一戶。所以賣家占用戶口，拒絕遷出，買家落戶就成了難題，甚至戶口糾紛也可能影響孩子上學，買家損失相對更嚴重。上海市房屋買賣糾紛律師如何解決這樣的糾紛？

　   二手房可以落戶嗎

　　可以的，但是需要符合一定的要求，比方說首先原房主要將戶口遷出，若是原房主不遷走戶口，購買者的戶口很難遷入，當然具體情況可以咨詢房產所在地派出所，同時房屋需要達到當地戶籍的標準，要求人均面積在30平方以上，最后看看該房是否是住宅的性質，一般從年限可以判斷出。

　　二手房落戶注意事項

　　1、首先要要求買家出示戶口本，并將其復印保存好，通常來講，查閱賣方的戶口本可以大致了解它的家庭戶籍情況，不過這種做法存在兩點缺陷，第一戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內的可能;第二戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

　　2、當然在交易前，也可以到相關部門查詢該房子的基本狀況，眾所周知，房屋的戶籍一般是由由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所只限本人調取戶籍材料的活，買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。

　　3、當然也可以就戶口事項雙方進行商議，約定好適當的付款方式以及違約責任，從相關數據顯示，戶籍問題的事后補救是非常困難的，買方必須在糾紛的預防上下足工夫。在簽訂購房合同時，應當把握兩點，首先是付款的時間，接著是違約責任的約定。

　　賣家占用戶口拒不遷出 致二手房交易糾紛頻發

　　湖北武漢的邱女士最近多了件“后悔”事兒：她在當地曾購買過一戶二手房，由于賣家在武漢僅有這一套房產、賣掉房子就沒了掛靠戶口的地方，因此賣家和邱女士商量，交易后暫時不遷移戶口。

　　福建廈門的楊先生，則遇到了更為復雜的戶口糾紛。楊先生于去年4月購買了位于廈門市思明區的一套房產，約定房產總價940萬元。然而在交易手續辦理的過程中，中介告知楊先生，由于該房產在購買后被劃入學區，賣家已將自己和兒子的戶口遷入、并使用了該重點小學的學位。

　　雙方協商未果后，楊先生起訴至思明區法院。最終，法院根據案件細節酌情作出判決，雙方買賣合同中價款減少37.6萬元并賠償定金的占用利息，目前雙方已主動履行判決。

　　據北京某房產中介的經紀人陳先生說，過去二手房買賣發生戶口糾紛，對買家而言，處理起來比較棘手，特別是遇到房子剛被劃為學區房、有傳言房子要拆遷等情況，賣家不按合約、不按時間遷戶口的情況更為常見。

　　那么，這類糾紛該如何解決呢？

　　如何規避學區房交易中戶口占用的風險？

　　今年6月，北京市公安局印發了戶籍派出所設立公共戶工作規定（試行），規定中明確，因房屋產權交易戶口須遷出，但本人、配偶或其他直系親屬在本市無合法產權住房，戶口無法遷出的；因房屋交易所有權變更或者公有住房承租權變更，現房屋權利人申請將原戶內人員遷出的，原戶內人員無正當理由拒不遷出的，均符合“公共戶”落戶條件。

　　這就意味著，一方面，賣家可以自己申請落“公共戶”，不會因為沒有第二套房產而不能掛靠戶口；如果賣家拒絕遷出戶口、也拒絕申請“公共戶”，那么，買家可以為其申請“公共戶”，再由相關部門按程序執行，最終實現解決戶口糾紛的訴求。

　　規定中明確了“公共戶”辦理的最后流程，即：滯留戶口人員或其監護人收到告知后或公告期滿后7日內未進行陳述和申辯或未遷移戶口的，或陳述和申辯理由未被公安機關采納的，公安機關自行對戶口予以遷移至“公共戶”。

　　《北京市公安局戶籍派出所設立公共戶工作規定（實行）》中所附的《房屋所有權人或公有住房承租人申請遷移滯留戶口人員承諾書》

　　除了北京，另有其他省市目前也已出臺規定：原登記人員拒不遷出或者不具備遷出條件的，公安派出所可以將其戶口遷至戶口所在地的社區集體戶，或者將現所有權、使用權人戶口遷入并另立一戶。

　　房產中介經紀人陳先生認為，“公共戶”政策出臺后，戶口糾紛將不再是二手房交易的難題；而通常來講，正規的房產中介也會通過嚴格合同管理來規避戶口糾紛的風險。

　　第一，簽合同之后，三天之內都會去核實一下交易房屋是否有原業主的戶口；

        第二，都會留戶口遷出保證金，過完戶之后再去核實，如果沒有戶口，則把戶口遷出保證金放給業主；如果有戶口，都會強制業主遷出戶口，不然不會給他放戶口遷出保證金。

　　針對二手房交易中的戶口糾紛，廈門市思明區人民法院民事審判第四廳法官郭澤喆表示，賣方一旦涉及到房屋合同中戶口遷出的違約責任，買方可以將其作為民事案件起訴的內容。

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