＂借名買房＂房屋真實所有人能否對抗法院強制

　　案情：肇某錛與懲某籠系夫妻關系，柳某驊系二人之女。某貍哪咤與玓瓅某喏叭系夫妻關系。柳某驊與曌某櫻系夫妻關系，二人于2020年1月協議離婚。某貍哪咤與彰某艾系朋友關系。
 

　　法院于2018年1月15日作出(2017)津0102民初3681號民事判決書,判決：“一、確認原告某貍哪咤與被告彰某艾之間的關于上海市靜安區怡祥園3-2-603-604號房屋的買賣合同無效；二、本判決生效之日起十日內，被告彰某艾返還原告某貍哪咤、玓瓅某喏叭購房款1250000元；三、本判決生效之日起十日內，被告彰某艾賠償原告某貍哪咤、玓瓅某喏叭損失1500000元；四、被告柳某驊對本判決第二、三項承擔連帶責任；五、駁回原告某貍哪咤、玓瓅某喏叭的其他訴訟請求”。判決生效后，被告彰某艾、柳某驊未履行民事判決書確定的給付義務，某貍哪咤、玓瓅某喏叭于2018年6月12日向法院申請執行，法院于2019年7月2日作出執行裁定書裁定“凍結、劃撥彰某艾、柳某驊銀行存款2820300元或查封其等值財產”。法院又于2019年12月30日對柳某驊、肇某錛名下靜安區某旺南園1-1-703房屋實施了查封。
 

　　在執行過程中，懲某籠、肇某錛提出書面異議，申請解除法院對靜安區某旺南園1-1-703房屋的查封。2020年12月2日法院作出的(2020)津0102執異259號執行裁定書，裁定駁回懲某籠、肇某錛的異議申請。另查，2010年1月15日，柳某驊、肇某錛與案外人天津陽光鑫地投資有限公司簽訂《上海市商品房買賣合同》，購買本市靜安區房屋，價款為595677元，首付款445677元，余款為柳某驊貸款。房屋所有權證顯示，房屋為柳某驊、肇某錛共有，各占50%份額。
 

　　懲某籠、肇某錛向法院提出訴訟請求：1.請求貴院不執行柳某驊名下位于上海市靜安區的房屋并解除針對該房屋的查封；2.涉訴房屋確認肇某錛和懲某籠所有；3.訴訟費由被告承擔。
 

　　事實和理由：關于貴院受理并執行的某貍哪咤、玓瓅某喏叭申請柳某驊、彰某艾房屋買賣合同糾紛執行一案，貴院將肇某錛及柳某驊名下位于上海市靜安區房屋予以查封。柳某驊并非涉案房屋的實際所有權人，該房屋僅是登記在其名下，原告作為涉案房屋的實際出資人和實際所有權人，對該房屋享有實際的完整所有權，原告認為法院查封并執行柳某驊名下上海市靜安區的房屋有誤。綜上，原告作為案外人對貴院查封執行的柳某驊名下房產的實際所有權人，為此提起訴訟，望判如所請。
 

　　某貍哪咤、玓瓅某喏叭均辯稱，請求法院駁回原告全部訴請。1、查封等執行措施無誤，原告所述的沒有事實和法律依據；2、原告應先對被查封的柳某驊房屋確權，界定本案由項下的主體資格；3、不動產以登記為準，柳某驊為某旺南園持證人，與肇某錛之間有明確的財產分配登記，已經滿足執行的條件；4、二原告及被告柳某驊之間為父母子女關系，三人之間無論是共同出資買房還是出資購買均符合日常的常理。本案提起訴訟，目的是配合被告柳某驊拖延執行逃避債務不排除虛假訴訟的可能，且二原告與柳某驊之間財產約定不能對抗第三人。
 

　　柳某驊辯稱，房子不是我出資購買的，沒有參與房屋的買賣還款，都是原告自己買的，原告有收入，賣了老房子的錢付新買房屋的首付，也由二原告還貸。涉訴房屋是二原告唯一住房，沒有其他住房。二原告想還貸后辦理產權證，才發現被查封。表示同意二原告的訴訟請求。
 

　　法院審理后認為，柳某驊系生效法律文書確定的被執行人，其對于涉案房屋享有50%份額，法院執行實施部門依據其對房屋享有的共同共有權以及應當履行的債務，對涉案房屋采取查封措施，該強制執行措施于法有據，且該查封行為并不影響或侵害肇某錛對涉案房屋享有共同共有權的狀態，故該查封措施并無不當。
 

　　關于二原告提出，二人系借用柳某驊貸款資格購房，實際為自己交納首付款并還貸，故辦理產權證時登記為柳某驊與肇某錛共有，由柳某驊占有50%份額，其所述情形屬于借名買房。法律明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。法律還規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，房屋所有權仍歸屬于出名人。同時，借名人與出名人之間通常存在借名買房的約定，除房屋登記在出名人名下外，由借名人實際占有、使用、收益或者處分，但該約定僅為內部約定，并不具有對抗善意第三人的效力，更不能起到阻卻執行的作用；借名買房的行為通常是為了規避國家法律法規或者相關政策規定，借名人對該行為可能帶來的風險應為明知。故根據風險自擔及比例原則，法院對二原告以借名人身份要求排除執行的訴訟請求不予支持。
 

　　關于二原告主張涉案房屋的首付款系其出售原住房后用賣房款支付，并由肇某錛通過柳某驊銀行賬戶按月歸還貸款，并以此為由要求確認柳某驊所占50%房屋份額歸二原告所有，其所提證據不能證實其主張，故對二原告此項訴訟請求，法院亦不予支持。
 

　　綜上所述，判決如下：駁回懲某籠、肇某錛的訴訟請求。  上海律師事務所

 

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