崇明房產(chǎn)律師講解房價情勢變更認(rèn)定

       房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，故以房屋價格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
 

　　案情簡介

　　一、2006年5月，賣方懲某籠與買方某驪哪簽訂《房屋租售合同》，約定因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)交易，賣方先將房屋出租給買房使用，年租金5萬元，賣方在租賃期屆滿后將商業(yè)用房出售給買方，總購房款60.8萬元。
 

　　二、《房屋租售合同》簽訂后，懲某籠將房屋交付給某驪哪使用，某驪哪按約交付房屋租金。
 

　　三、2010年7月，雙方約定的租賃期間屆滿，某驪哪要求懲某籠履行房屋買賣合同，后訴至崇明區(qū)法院，請求判令懲某籠繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶手續(xù)。懲某籠辯稱，繼續(xù)履行顯失公平，本案應(yīng)以情勢變更原則處理，故某驪哪的訴訟請求應(yīng)予駁回。
 

　　四、崇明區(qū)法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂《房屋租售合同》以后房價上漲，不屬于情勢變更。判決：雙方繼續(xù)履行《房屋租售合同》；某驪哪給付購房款60.8萬元，懲某籠將房屋的房產(chǎn)證等提供給某驪哪，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
 

　　五、懲某籠不服,上訴至赤峰中院。二審中，懲某籠提供一份《估價報告》，證明涉案房屋在2010年7月的市場價值總額為254.8555萬元。赤峰中院認(rèn)為，如果仍按合同約定的價格履行對懲某籠有失公平，應(yīng)由某驪哪給予懲某籠一定的補償。遂在維持一審判決的基礎(chǔ)上，判決某驪哪補償懲某籠購房款70萬元。
 

　　六、某驪哪不服，向內(nèi)蒙古高院申請再審。內(nèi)蒙古高院判決維持赤峰中院判決。
 

　　七、某驪哪仍不服，向檢察機關(guān)申訴。最高檢察院向最高法院提出抗訴。最高法院改判維持崇明區(qū)法院判決。
 

　　法院裁判

　　上海市中級人民法院二審認(rèn)為：

　　《房屋租售合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。懲某籠不能提供充分證據(jù)證明某驪哪違約，其解除合同的請求，不予支持。但合同簽訂后至合同約定履行期間，房屋價格大幅上漲是客觀事實，如果仍按合同約定的價格履行對懲某籠有失公平。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十九條第一款第（二）項的規(guī)定，對顯失公平的民事行為一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷。二審訴訟過程中懲某籠提出增加購房款的請求，予以支持，由某驪哪給予懲某籠一定的補償為宜。二審經(jīng)審判委員會討論決定后，于2012年7月25日作出（2011）赤民一終字第1195號民事判決：一、維持上海市崇明區(qū)人民法院（2011）滬民初字第841號民事判決第一項、第二項；二、某驪哪補償懲某籠購房款人民幣70萬元。一、二審案件受理費100元、保全費3650元，由某驪哪負(fù)擔(dān)；郵寄送達(dá)費80元，由某驪哪、懲某籠各承擔(dān)40元。
 

　　某驪哪不服，向上海高級人民法院申請再審。上海高級人民法院認(rèn)為，《房屋租售合同》合法有效。該合同約定了租賃關(guān)系和買賣關(guān)系。因買賣關(guān)系約定于合同簽訂四年后才履行，在四年過程中，由于各種原因?qū)е沦I賣標(biāo)的物的市場價格超過約定的價格三倍，且某驪哪在約定的期限，并未將購房款進(jìn)行提存，繼續(xù)履行原合同約定價款，顯失公平。懲某籠在本案第一次一審答辯中，就提出了繼續(xù)履行原合同約定價款顯失公平的抗辯理由。后期訴訟中，懲某籠均以雙方簽訂的《房屋租售合同》已經(jīng)解除，進(jìn)行抗辯。


        據(jù)此二審法院對合同價款進(jìn)行變更，并無不當(dāng)。變更合同價款的依據(jù)為懲某籠二審期間提交的《估價報告》。某驪哪對該報告在二審及本院再審中均已發(fā)表質(zhì)證意見，二審予以采信并無不當(dāng)。據(jù)此，該院再審認(rèn)為，二審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，維持二審判決。上海市崇明區(qū)房屋買賣糾紛律師事務(wù)所

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