上海房產(chǎn)律師所表述最新明確各類房產(chǎn)均可執(zhí)行

　　近年來，法院不斷加強執(zhí)行力度。《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號)明確無證房屋可以現(xiàn)狀處置。

　　各省根據(jù)自省現(xiàn)狀和《關(guān)于無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的通知》、《關(guān)于無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函》等相關(guān)法律出臺了相應的解決方案。以江蘇省為例，為了解決執(zhí)行中突出的難題，統(tǒng)一全省的執(zhí)行規(guī)模，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定和精神，結(jié)合實際執(zhí)行工作，制定了《蘇高法[2018]86號關(guān)于執(zhí)行難題的答案》供參考。
 

　　在國有建設用地上建造的無證房屋可以處置嗎？

　　上海房產(chǎn)律師所根據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于無證房地產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號)，可以處置在國有建設用地上建造的無證房屋。執(zhí)行法院應當就房屋是否可以轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，符合初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機關(guān)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應當向房屋登記機關(guān)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并規(guī)定房屋登記機關(guān)應當按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》相關(guān)手續(xù)后，應當按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》進行登記；不具備初始登記條件的，原則上進行現(xiàn)狀處置，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或者承受人應當根據(jù)房屋權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或者承受人自行負責。

 

　　如何執(zhí)行被執(zhí)行人購買的預售商品房？

　　被執(zhí)行人已向開發(fā)商支付全部房款(被執(zhí)行人自付部分，銀行貸款部分)，銀行已辦理抵押預告登記(預抵押登記)。開發(fā)商在辦理預售房地產(chǎn)抵押登記前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情況下，預售商品房被法院查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房地產(chǎn)登記部門送達預查封相關(guān)法律文件外，還應當及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，通知預售商品房已被法院預查封，并擅自向被執(zhí)行人退款。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后，在向開發(fā)商發(fā)出預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書之前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，并在變價款中提前扣除并支付給開發(fā)商。向開發(fā)商發(fā)出預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　開發(fā)商已退還銀行的相應款項，應在變價款中提前扣除并支付給開發(fā)商。開發(fā)商未退還銀行相應款項的，應當在變價款中提前扣除銀行貸款，并通知開發(fā)商。
 

　　集體土地上建造的房屋可以處置嗎？

　　(一)未經(jīng)批準在集體土地上建造的房屋能否處置？

　　參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于無證房地產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號)，可以進行現(xiàn)狀處置。處置時，應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀和土地性質(zhì)。買受人或者承擔人應當根據(jù)房屋現(xiàn)狀取得房屋，買受人或者承擔未來可能面臨的拆遷、拆遷、補償?shù)蕊L險。如果價格沒有變化，債權(quán)人可以接受權(quán)人可以接受該房屋的債務償還。上述內(nèi)容和風險應在變價或債務償還裁定中注明。

　　(二)工廠、辦公樓、宿舍、倉庫等。在租賃的集體土地上建造可以處置嗎？

　　在不改變租賃合同的前提下，集體經(jīng)濟組織不得同意處置現(xiàn)狀，但應在處置前通知集體經(jīng)濟組織。處置時，應充分披露租賃合同的內(nèi)容，特別是租賃剩余期限、租金標準和支付。

　　上海房產(chǎn)律師所在確定保留價格時，應考慮租金支付。被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務在交易或者抵債后由受讓人繼承。

　　拍賣前的租賃期限已經(jīng)到期。租賃合同約定房屋所有權(quán)和補償?shù)?，應當尊重租賃合同的約定。房屋收集集體組織但給予承租人（被執(zhí)行人）補償?shù)?，應當?zhí)行補償。未約定收集集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限不定期，執(zhí)行法院可以處置房屋。租金標準和支付方式由執(zhí)行法院和集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市場價格標準確定。

 

　　如何執(zhí)行被執(zhí)行人與外人(含配偶)共有的財產(chǎn)和未成年子女名下的財產(chǎn)？

　　有效的法律文件僅規(guī)定被執(zhí)行人為債務人，執(zhí)行法院可以執(zhí)行下列財產(chǎn)。

　　(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財產(chǎn)品等。，婚后以被執(zhí)行人配偶單方名義登記的財產(chǎn)，以及婚后以被執(zhí)行人及其配偶名義登記的車輛；

　　(二)以被執(zhí)行人及其他人名義登記的共有財產(chǎn)，以外人名義登記但外人承認屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或者同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn)；

　?。?）對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的大量存款，執(zhí)行法院可以執(zhí)行被執(zhí)行人未成年子女單方名下登記的財產(chǎn)、車輛或者被執(zhí)行人及其未成年子女名下登記的財產(chǎn)。

　　上海房產(chǎn)律師所對共有財產(chǎn)，實物分割后實施，但不能實物分割或者分割會導致財產(chǎn)價值明顯減少的，執(zhí)行法院可以整體處置。

　　處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中的份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中的份額以登記公示為準；未登記公示的，按出資額確定；不能確定出資額的，視為平等享有。但被執(zhí)行人配偶單方名下和被執(zhí)行人配偶名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上限于1/2。

　　在人民法院整體處置之前，如果共有人愿意支付被執(zhí)行人應有份額的相應價款，申請排除執(zhí)行。債權(quán)人和債務人認可的，人民法院可以允許。在處置過程中，鼓勵共有人積極參與投標。共有人在投標交易后，只需支付被執(zhí)行人應有份額的相應價款。

　　民事訴訟法第二十二十七條對共有人和未成年人子女提出異議的，適用審查處理。

 

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