房產律師事務所辯賣未成年人房屋需要誰簽字

　　上海市房產律師事務所據悉本案是房屋買賣合同糾紛。系爭房屋原登記在爺爺、奶奶和孫子名下，屬三人共有。2016年5月，三人作為出賣方與原告簽訂買賣合同時，孫子屬無民事行為能力的未成年人，爺爺代替孫子簽字。孩子父母與2014年離婚，孩子由父親撫養。孩子父親對涉案房屋買賣合同予以認可。孩子母親認為，涉案房屋買賣合同必須經父母雙方同意，現母親未予追認，涉案房屋買賣合同侵害未成年人合法權益，要求確認合同無效。

　　一審查明

　　顧某1系章某與顧某2之子。2013年11月13日，顧某2（乙方）之父顧某代理顧某2與上海市虹口區住房保障和房屋管理局（甲方）簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協議》，約定對上海市虹口區XX路XX弄XX號房屋進行征收，安置獲得包括系爭房屋在內的三套房屋。

　　2014年11月20日，顧某2與章某簽訂自愿離婚協議書，約定：顧某1歸顧某2；雙方確認無財產分割無糾紛；雙方婚后無債務、債權。

　　2016年5月1日，顧某、孫某、顧某1（出賣方、甲方）與勵某、周某（購買方、乙方）簽訂《動遷房買賣定金協議》，約定，乙方購買系爭房屋，總房價116.3萬元，乙方于簽訂協議當日支付定金5萬元，于2016年5月8日簽買賣合同交房當日支付首期房款101.3萬元，于產權證下來辦理公證當天支付第三筆房款10萬元。合同落款處甲方簽名為“孫某代顧某”。當日，孫某出具收款收據，載明收到勵某、周某購買系爭房屋定金5萬元。

　　2016年5月9日，顧某、孫某、顧某1（出賣方、甲方）與周某、勵某（買受方、乙方）及上海A有限公司（見證方、丙方，以下簡稱瑞鑫房產經紀公司）簽訂《動遷房買賣合同》，約定，乙方以116.3萬元的價格購買系爭房屋，于2016年5月9日前支付第一筆房款106.3萬元（包含定金5萬元），甲方在收到該筆房款后將房屋轉移交付給乙方使用，待該房屋產權在交易限制期滿后完成房屋交易過戶手續當日，乙方再支付尾款10萬元。合同落款處顧某1的簽名為顧某代簽。當日，孫某出具收款收據，載明收到勵某、周某支付的系爭房屋房款101.3萬元。系爭房屋現已交付勵某、周某使用。審理中，勵某、周某同意于過戶當日支付尾款10萬元。

　　2016年5月14日，上海B有限公司經核準登記為系爭房屋房地產權利人（大產證）。2019年11月28日，孫某、顧某、顧某1經核準登記為系爭房屋房地產權利人。一審審理中，因顧某2被羈押于寶山監獄，一審法院向其詢問對本案的意見。顧某2表述，對于系爭房屋買賣事宜不知道，但是對顧某代顧某1簽合同的行為是認可的。

　　一審審理中，瑞鑫房產經紀公司員工許某到庭表示，其是系爭房屋買賣的經辦人。2016年4月份，孫某到中介門店掛牌出售系爭房屋。后勵某、周某想要購買，就房屋交易價格、交房及其他交易細節問題都是許某通過電話與顧某2溝通的。因系爭房屋上有顧某1的名字，其還要求顧某2簽合同時到場簽字。2016年5月9日簽訂合同當日，顧某2表示人在外地回不來，讓顧某代顧某1簽名，所以顧某1的名字是顧某代簽的。2017年7月份，許某還聯系過顧某2，要求其配合辦理系爭房屋過戶事宜，顧某2表示沒有問題，顧某2對于系爭房屋買賣是知情的，且交易條件都是按照顧某2的要求定的。
 

　　訴訟請求

　　勵某、周某向一審法院起訴，請求判令：顧某、孫某、顧某1將系爭房屋不動產權利過戶登記至勵某、周某名下。
 

　　一審判決

　　一審法院認為，顧某2雖未在動遷房買賣合同落款處簽字，但其表示認可顧某代顧某1簽字的行為，該表述系對動遷房買賣合同的追認，故勵某、周某與顧某、孫某、顧某1簽訂的動遷房買賣合同系雙方真實意思表示，未損害顧某1的合法權益，合法有效，雙方均應恪守履行。勵某、周某已按約支付大部分房款，履行了付款義務，系爭房屋也已交付勵某、周某使用至今。根據房地產管理部門的相關規定，系爭房屋已允許上市交易。現勵某、周某要求辦理系爭房屋產權過戶手續的訴訟請求，符合雙方合同約定，于法不悖，予以準許。勵某、周某同意于過戶當日支付尾款10萬元，符合合同約定，予以準許。

　　一審法院據此上海市房產律師事務所依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款、1999年《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，判決如下：

　　一、顧某、孫某、顧某1于判決生效之日起十日內，將系爭房屋產權過戶至勵某、周某名下；

　　二、勵某、周某于上述房屋產權過戶當日向顧某、孫某、顧某1支付尾款10萬元。
 

　　上訴意見

　　顧某1上訴事實和理由：出售未成年人房屋，需要作為監護人的父母雙方到場簽字，出具監護身份的公證證明等。簽訂涉案房屋買賣合同時，章某已與顧某2離婚，顧某1的監護人章某未在房屋買賣合同上簽字，顧某1的代簽人亦未持有監護公證證明，故勵某、周某應承擔締約過失責任。買賣合同是效力待定的合同，顧某1的監護人章某對該買賣合同不予追認，該合同應屬無效。

　　被上訴人勵某、周某辯稱，同意一審判決，請求予以維持。原審被告孫某、顧某未應訴答辯。

　　二審判決

　　本院經審理查明，一審法院查明的事實無誤，本院予以確認。

　　本院認為，本案是房屋買賣合同糾紛，系爭房屋原登記在顧某、孫某、顧某1名下，屬顧某、孫某、顧某1共有。2016年5月，顧某、孫某、顧某1作為出賣方與勵某、周某簽訂買賣合同時，顧某1屬無民事行為能力的未成年人，依法應由其法定代理人代理實施民事法律行為。依照法律規定，父母是未成年子女的監護人，無民事行為能力人的監護人是其法定代理人，故無民事行為能力的未成年人應由其父或母代理實施民事法律行為。2014年11月，顧某2與章某離婚時，協議顧某1由顧某2撫養。審理中，顧某2作為顧某1的監護人，對涉案房屋買賣合同未持異議，一審法院據此認定涉案房屋買賣合同是合同雙方當事人真實意思表示，并無不當。

　　買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同關系中，買受人支付合同對價從而取得房屋所有權，屬平等交易，交易本身并不存在損害任何一方當事人，包括未成年人合法權益的問題。房屋買賣后，顧某1基于系爭房屋原所有權人之一的權益物化為出售涉案房屋的房價款，故涉案房屋買賣合同亦不存在違反法律、法規的強制性規定的情況，不違背公序良俗。

　　上海市房產律師事務所綜上所述，涉案房屋買賣合同的簽訂，符合有效民事法律行為的構成要件。顧某1以涉案房屋買賣合同必須經顧某1父母同意，現章某未予追認，涉案房屋買賣合同侵害未成年人合法權益為由，要求確認合同無效，缺乏相應的事實及法律依據，對顧某1的上訴請求，本院不予支持。一審認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。綜上所述，一據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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