上海房產律師：房產買賣可能遇到的法律問題

　　上海房產律師淺談有關房產可能遇到的法律糾紛。

　　一、廣告欺騙

　　當初樓盤廣告堪稱是鋪天蓋地，而多數人也信任廣告效應，房屋畢竟不可能像買車那樣，能夠先體驗。要注意在買房子的時候要選擇正規房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產企業，不要選擇路邊野廣告的消息。

　　有些人會應用外部價等釣餌騙取消費者的款項，所以在選擇時要謹慎，不要輕信小廣告之類的。在選房屋的時間，除了要實地看房之外，還要檢察房地產商的業務執照和“五證兩書”，即《國有地皮應用權證》、《設置裝備建設用地計劃許可證》、《修筑工程施工許可證》、《設置裝備建設工程計劃許可證》、《商品房預售許可證》、《房屋質量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發商是否提供“一表兩書“，即《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。

　　二、定金糾紛

　　在所有問題都懂得清晰并盤算購置時，消費者就要開始支付必定的金額了。在此，需求揭示購房者要分清“訂金”以及“定金”的差別。定金,簡略的說就是預先給付開發商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發商違約，就要向購買方雙倍返還定金。

　　而訂金是在房產買賣業務過程當中預付款性子的一種領取，不具有定金的性子，定金也就當然不及時合用。“訂金”在法律上沒有明文規定，在市場上近似的稱說另有“認籌金”、“誠意金”等。出現在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發商的保障，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”就可。

　　無非，要揭示的是，購買者在領取金額簽約合同時，一定要認真瀏覽，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內退還等重要內容。

　　三、霸王合同

　　在房屋買賣中，盡管房屋買賣合同有固定范本，但依舊有房產開發商會基于某些要素的思量在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權，但是如果要購買該開發商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對于這些條款消費者似乎很難反抗。

　　值得揭示的是，一般霸王條目多藏匿于購房合同的補充協議中，而這些補充協議都基本是開發商的律師團隊本著維護開發商的態度而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節都多加留心，特別是附在后文的補充協議，這往往會成為不少糾紛的導火線。

　　四、房屋質量

　　商品房品質對消費者來講尤其首要，它不但關系其寓居平安，并且也關系其寓居溫馨的水平。然而有的開發商修筑的商品房卻存在如許或那樣的品質缺點，緊張侵害了消費者的正當權益。以是倡議購房者要認真對待驗房環節，如果經濟條件允許，可以選擇專業的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，最好在收房之前就先去網上一下相關知識，驗房的時候要多注意建筑結構、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統、給水、排水系統、室內電氣工程安裝質量等方面。

　　關于一般的不符合品質請求的房屋，購房者可要求開發商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發索取賠償。

　　而關于嚴重不符合品質請求的房屋，購房者應先要求房屋所在地的房屋工程品質監視單元檢查，在取得房屋質量鑒定不合格的證書后，可要求開發商予以退房。對消費者的正當要求，開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　五、面積縮水

　　依據圖紙建筑的房屋面積不可能正確到100％，為此國家也制訂了3％的面積浮動。可是很多置業者會發現交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

　　依據相關法律說明，房屋套內修筑面積或修筑面積與商定面積不符時，合同有商定的從商定，無商定的偏差比例在3％之內的雙方據實結算，若超過3％買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒，在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內建筑面積都做約定。

　　六、規劃變樣

　　這幾年，計劃變換致使后期業主找事的案例也是時有產生，此中包括了在同一個小區內將別墅區域洋房區隔開、將規劃建為別墅的后續用地改成建造高層洋房等等。

　　依據法律規定，小區建成入住，產權即產生轉移，產權所有人已經過開發商轉為全部業主，這時候，開發商在沒得到全部業主批準的情況下，是無權私自轉變小區私有地皮用處的。業主們能夠去相關部分查閱小區的團體規劃審批，如果該地塊屬于小區已經入住的部分，那么，就可以有充分理由認為這種規劃變更是不合法的。另外，即便是建設中的小區，開發商要變更已經對外宣傳的規劃，也應該對全體業主公示，在大部分業主沒有異議的情況下，才可以變更。如有更多房產問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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