上海離婚律師：離婚時，不同情況的房產怎么分

　　鑒于夫妻之間房產歸屬的相關規(guī)定散見于各類法律法規(guī)文件中，且內容紛繁復雜，法院對相關法律規(guī)定進行梳理、匯總和分析，以期為公眾普法、解惑。

　　1.夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，婚后在房產證上“加名”，如何認定房產歸屬？

　　根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（一）第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”

　　婚前一方已經支付全部房款購買的房屋，為一方的婚前財產，不會因為婚姻關系而轉化為夫妻共同財產。產權證僅僅是一個物權憑證，決定房產歸屬的關鍵是房產的出資情況，而非房產證的取得時間。即便婚后才取得產權證，該房屋依然屬于一方的婚前財產。離婚時，另一方無權要求分割。

　　公民對個人的財產權益具有處分權，雙方可以通過約定，將一方擁有的房產贈與另一方。變更房屋登記，在房產證上加署配偶的名字，就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應攜帶相關證件，辦理變更手續(xù)。如果雙方沒有對房屋的份額做出特別的約定，而只是簡單地加上另一方之名，則應認定房產歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產權。為了避免將來發(fā)生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產份額在房產證上注明。

　　2.婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，屬于一方個人財產還是夫妻共同財產？

　　夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋，僅僅是原有財產價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，窮流溯源，購房的出資來源是該房婚前的個人財產。如果房屋登記在一方名下，應當認定房產為一方的個人財產，離婚時另一方無權要求分割。如果房產證上登記雙方的名字，應視為出資一方對另一方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共同財產。

　　3.一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應如何認定？

　　此類問題主要指房改房等帶有福利性質的房產。這類房產的價格遠遠低于當時的市價，且通常與一方的職務、級別、工作年限等因素有關。多數(shù)情況下，一方單位會直接將房產證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產的分割問題產生爭議。

　　婚后購買婚前由一方承租的公有房屋，可能存在以“共同財產購買”和以“個人財產購買”兩種情況，應當區(qū)別情況分別處理：婚后以共同財產購買的該類房屋，屬于婚姻關系存續(xù)期間用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。

　　最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”婚后一方以個人財產購買的此類房屋，是否應當認定該房屋屬于夫妻共同財產，法律上沒有明確規(guī)定，實踐中也并無定論，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹慎。

　　4.夫妻雙方婚后用共同財產貸款購買的房屋，應該如何認定？

　　如果雙方沒有對婚后財產進行特別約定，雙方婚后用共同財產購買的房產都屬于夫妻共同財產。無論房產證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。

　　但當房產登記在一方名下時，另一方可能會面臨一定的風險。根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第十一條的規(guī)定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。權益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。

　　法官提醒夫妻雙方在購房時應該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發(fā)票等購房資料上，并將房產證辦理在雙方名下，以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況。

　　5.夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，登記于一方名下，婚后夫妻共同還貸，離婚時房產如何分割？

　　最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

　　“司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條？”我國實行夫妻財產共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財產還貸，另一方無需舉證證明。

　　針對離婚時雙方共同分割的部分，一些法官在司法實踐中總結出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。（其中，實際總房款=房款的本金+利息）不難發(fā)現(xiàn)，“司法解釋三”所確立的享有房屋產權一方對另一方的補償原則是：還貸越多，補償越多；增值越多，補償越多。當然，如果享有房屋產權的一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為“雙方婚后共同還貸支付的款項”。

　　“司法解釋三”在措辭上反復推敲，力求精準嚴謹。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動產歸產權登記一方”而非“應當判決該不動產歸產權登記一方”，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。

　　此外，根據(jù)“合同相對性”的原則，合同僅于締約人之間發(fā)生效力，對合同外的第三人不發(fā)生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚后依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力，繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益。

　　6.一方父母出資給子女購買的房屋，應如何認定？

　　根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方提出買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的。對此，法院一般的做法是：不對該債權債務是否成立進行實質性審查，而是僅僅對涉案的房屋進行分割，告知當事人針對債權債務糾紛另案起訴。

　　根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（三）第七條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定該房產為夫妻一方的個人財產。父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理，在夫妻雙方感情尚好的情況下，出資父母并不會通過書面合同明確約定房產只歸夫或妻一方所有。此種情況下，夫妻離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必有違父母的初衷和意愿，也侵害了出資父母的利益。

　　“司法解釋三”兼顧了中國國情與社會常理，將產權登記與房屋歸屬相掛鉤，只要“產權登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與，認定該房產為其子女的個人財產，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共有財產。上海離婚房產糾紛律師

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