上海房產律師：購買房屋需要注意什么？

　　買房不僅是民生問題，更是一個法律問題，買房過程當中一旦不留意就可能發生諸多法律糾紛，因此走上法庭的案例不在少數。那么，買房你需要知道哪些法律問題呢?上海房產律師做出如下解答。

　　1哪些財產不能抵押?

　　不能典質的財產：地皮所有權;所有權、使用權不明或許有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;以法定程序確認為違法、違章的建筑物。

　　2哪些可以質押?

　　（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單;（2）依法能夠讓渡的股分、股票;（3）依法能夠讓渡的牌號公用權，專利權、著作權中的財產權。

　　3什么是轉按揭?

　　“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房存款的借款人，向原存款銀行請求延伸存款刻日，或將抵押給銀行的個人住房發售或轉讓給第三人而請求個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

　　4什么樣的屋子要評估?

　　商品房、二手房和包管中央認為有需要進行評估的其他房屋。經濟適用房不需要評價。

　　5甚么是組合貸款?

　　組合存款是住房資金應用政策性住房資金、銀行應用貿易信貸資金向統一借款人發放的購房存款，是政策性和商業性存款組合的總和，即在住房公積金額度以外的存款需要，由銀行資金解決。銀行資金部份利率高于住房公積金存款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

　　6甚么是個人住房貼息貸款?

　　所謂個人住房貼息存款，推出的個人住房包管存款政策性貼息營業。購房人可在貿易銀行間接支付貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續，交兩筆手續費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節省到只需幾天。而商業貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。

　　7請求個人住房貼息貸款的條件是什么?

　　（1）申請人必需是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人繼續繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為失常的繳存狀況。

　　（2）符合合要求的擔保方式。

　　（3）夫妻兩邊只能申請一筆住房貸款貼息。

　　（4）同時滿足銀行對個人住房貸款規定的其他條件。

　　8甚么是住房補貼?

　　住房補貼是單元分房后，國度為職工解決住房問題而賦予的補貼贊助，接納貨幣調配方式向職工發放的用于住房花費的專項資金。馬上單元原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上經由過程購置或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數額各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

　　9住房補貼隨人走嗎?

　　職工在本市局限內因種種緣故原由更改事情單元且調入單元已創建住房補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內的余額轉入新調入單元住房補貼賬戶。單元因職工停薪、離任、調動事情等種種緣故原由中綴為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的事情單元或因為新的事情單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。

　　10什么是一表?

　　一表是指：《設置裝備擺設工程竣工驗收備案表》。

　　11什么是兩書?

　　兩書是指：《室廬品質保證書》和《室廬使用說明書》。

　　12收房時還檢察哪些文件?

　　《商品房面積實測手藝報告書》、《物業治理合同》。

　　13室內環境檢測呈報普通由開發商提供嗎?

　　2002年7月1日當前動工的項目，開發商必需供應室內環境檢測呈報。2002年7月1日曩昔動工的項目，如果在合同中商定了以室內環境檢測合格為交付條件的，開發商也要提供室內環境檢測報告。

　　14開發商甚么時間算交房?

　　當商品房曾經竣工，而且達到托付應用前提當前，開辟商會書面關照購房者辦理交代手續。在舉行交代的時間，開發商要供應一表兩書、《商品房面積實測手藝報告書》、室內環境檢測呈報和《物業治理合同》。當購房者覺得房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發商就完成了房屋的交付。如果開發商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商來承擔。

　　15何種品質問題可以退房?

　　經無關機構檢測后，確鑿產生房屋主體布局品質不合格或許房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發商承擔違約責任。

　　16房屋損毀、滅失誰來賠?

　　在屋子托付應用曩昔，毀損和滅失的危險由開發商負擔。在屋子托付應用當前，毀損和滅失的危險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了;購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發商已經交付。

　　17“不交費就不給鑰匙“正當嗎?

　　有些購房者在收房時會遇到這類情形，開發商請求購房者在領鑰匙以前還要交一些雜七雜八的用度，不然就不給辦理入住手續。購房者要清晰，有些用度不是由開發商來收取的。

　　①契稅：契稅是在辦理房屋生意業務時由購房者向稅務構造交納的。假如購房者沒有委托開發商代辦，開發商就不能代為收取。

　　②大眾培修基金：此項基金只能用于室廬共用部位、共用辦法設置裝備擺設保修期滿后的大修、更新、革新，普通由開發商代收，但是開發商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據的。

　　③面積測繪費收取原則為“誰托付，誰付費“，購房合同已規定開發商向購房人供應面積丈量數據的責任，費用應由開發商交納。

　　18辦理了入住手續，屋子便是你的了嗎?

　　不是。只有經由登記當前，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。

　　19“鄉產權房”能買嗎?

　　農夫集體所有的地皮使用權不得出讓、讓渡或許出租用于非農業設置裝備擺設，開發商假如沒有對地皮的性子舉行轉換,不克不及用于房地產的開辟建設。鄉一級政府無權頒發房屋產權證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。

　　20普通甚么時間辦房產證?

　　購房者能夠托付開發商辦理房產證，也能夠本人辦理。假如購置的是現房，購房者應該在訂立合同之日起90日內辦理房產證。假如購置的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。如有其他問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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