上海房產律師：有關物業費相關問題解答

　　購買商品房后，交房時間，并辦理相關手續。但此時業主并沒有住在新房子里，物業公司是否要求業主支付物業管理費？事實上，在房子之后，空房子的主人也要支付財產費。

　　2014年5月購房并辦理了房屋交接手續。 房子沒搬進以后，也沒裝修。物業公司通知應盡快繳納物業費,不應繳納?上海房產律師做出如下解答。

　　答: 應該支付物業費。物業管理服務的對象，除了業主的專用部分外，還包括公用部分和公用設施及設備、場地的維修、保養和管理，以及社區的環境衛生和公共秩序管理。因此，只要物業服務企業進行上述管理，業主應向物業服務企業支付物業管理費。

　　相關知識：

　　物業管理費主要內容包括通過以下項目的費用：

　　（1）公共服務物業及配套基礎設施的維護保養成本費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調技術系統、消防安全系統、保安信息系統、電視音響系統、電話網絡系統、配電器系統、給排水設計系統發展及其他機械、設備、機器生產裝置及設施的管理人員費用等;

　　（2）聘用企業管理工作人員的薪金，包括基本工資、津貼、福利、保險、服裝設計費用等;

　　（3）公共照明、噴泉、灑草等公共事業支出。

　　（4）購買或者租賃必要的機械設備的支出;

　　（5）財產保險(火險、災害險等)支出。)和各種責任險；

　　（6）垃圾進行清理、水池以及清洗及消毒方法滅蟲的費用;

　　（7）清潔公共場所、幕墻和墻壁的費用；

　　（8）公共區域的花卉和草種植和養護費用；

　　（9）續期儲備金，即物業配套設施改善的費用;

　　（10）聘請律師、會計師等專業人員的費用；

　　（11）節日裝飾費用；

　　（12）管理者酬金;

　　（13）行政辦公費用，包括文具、辦公用品、公共關系等雜項費用；

　　（14）公共電視接收系統及維修費用;

　　（15）為管理目的發生的其他合理費用。

　　相關法條：《物業管理條例》

　　第七條　業主在物業企業管理實踐活動中，履行下列權利義務：

　　（一）遵守業主大會的管理規定和議事規則；

　　（二）遵守物業企業管理工作區域內物業共用部位和共用設施網絡設備的使用、公共社會秩序和環境安全衛生的維護建設等方面的規章制度;

　　（三）執行業主大會的決定，以及業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　（四）按照國家有關規定繳納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業管理服務成本費用;

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第四十二條業主應當按照物業服務合同的約定支付物業服務費。 業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業服務費的，業主按照約定承擔連帶責任。

　　已建成但尚未出售或者移交給購房人的，由建設單位支付物業服務費。

　　第六十七條違反物業服務合同，業主逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　一、糾紛處理方式概述

　　物業企業管理問題糾紛進行處理生活方式，概括能力越來有以下幾種：1、當事人各方自選協商和解;2、各方當事人請求第三人調解，請求人民政府會計主管部門以及行政調解。3、當事人之間沒有約定仲裁;4、司法訴訟。

　　很難評價優優，當事人可以自行決定。自主協商解決是雙方通過對話解決糾紛的途徑，后三種方式是通過第三方幫助解決糾紛的途徑。

　　二、糾紛的調解

　　物業管理民事糾紛的調解包括民事調解和行政調解。 在民事調解中，當事人應當共同選擇組織和個人，第三人應當根據雙方的意見和授權提出解決意見，協商解決，協商執行。 但這種調解不具有法律效力。 調解結束后，如果各方不執行，以往的努力將被放棄。

　　物業管理糾紛的行政調解是利用主管政府的權力進行調解，但如果一方不遵守這一解決辦法的實施，就必須訴諸其他手段解決。

　　民間的調解和行政管理調解與仲裁或訴訟進行程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁工作程序中的一個重要環節，不具有經濟獨立性。

　　三、物業企業管理進行民事糾紛的仲裁

　　通過仲裁可以解決的問題應該是民事糾紛，主要是合同糾紛或產權糾紛。根據中國仲裁法的規定：“公民、法人或者其他平等組織之間發生的合同糾紛和其他產權權益糾紛，可以進行仲裁。”

　　仲裁庭對物業管理糾紛的管轄權以當事人認可的協議為基礎。 仲裁協議有兩種方式：一種是在合同訂立時約定條款，說明一旦發生爭議，提交仲裁；另一種是在爭議發生后，雙方達成臨時書面協議，提交仲裁庭。 仲裁協議應當載明下列內容：1.請求仲裁的意思表示；2.仲裁事項；3.擬確定的仲裁委員會。 在廣州履行的合同中，如約定“與本合同有關的爭議，由雙方協商解決，協商不成的，提交廣州仲裁委員會仲裁”。 因仲裁協議引起的爭議，不得向法院提出，即使提出，法院也不受理。

　　物業管理爭議仲裁的一般程序如下:

　　1.一方向仲裁委員會提交仲裁申請；

　　2.委員會于收到中國申請書后5日內可以決定進行立案或不立案;

　　3.立案后，應當在規定的期限內將仲裁規則和仲裁員名單提交申請人，并將仲裁申請書副本、仲裁規則和仲裁員名單送達被申請人。

　　4.被申請人應在規定的期限內提出抗辯,雙方應根據名冊確定仲裁員。 在普通程序中，仲裁員三名，雙方各執一名，由仲裁委員會指定首席仲裁員一名，案件簡單、爭議標的較小的，可以采用簡單程序，由一名仲裁員審理；

　　5.庭審:庭審、調查、質證、辯論、調解建議書；

　　6.制作或者調解書或調解工作不成時制作裁決書;

　　7.當事人應當向法院申請執行。

　　與兩審制不同的是，公開審判是終局的。

　　四、物業管理糾紛訴訟

　　當事人可以通過提高訴訟活動方式進行解決我國民事、行政管理糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯存在不同，人發法院對已提交訴訟的當事人管轄是強制性的。

　　民事財產管理糾紛的訴訟程序一般如下：

　　1.一方（原告）提交起訴書并提交法院；

　　2.在法院提交案件后，向被告人送達申訴書副本;

　　3.被告提交答辯狀;

　　4.開庭：調查、辯論、調解;

　　5.制作調解書或者一審判決書；

　　6.當事人一方不上訴的，判決生效；一方拒絕上訴的，進入第二審；

　　7.二審: 作出二審調解書或者作出二審判決，為終審，不得上述;

　　8.執行。

　　無論仲裁還是中國司法行政訴訟，均應貫徹合法公正的原則，即以事實為我們根據，以法律為準繩。由于我國物業公司管理會計法規規章不健全，實踐中應注重民法、房地產法、合同法等一般通過法律與物業服務管理人員專門技術法規及地方政府法規規章的銜接，并依據國家憲法處理好法規的競爭力認定和沖突的解決; 同時，在訴訟或仲裁實踐活動中，對業主、業主大會、業主委員會的代表重要地位和訴權、請求權行使自己要有一個明確的了解和認可，處理好單個業主的意見與小區業主意志的關系，確認業主委員會在物業安全管理問題糾紛中的代表社會地位，以便能夠及時有效處理糾紛、理順關系，建立具有良好的物業資源管理和權利保障義務教育關系。如有更多問題，可以在線咨詢上海房產律師。

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