上海房產買賣律師：二手房買賣常見糾紛解析

　　上海房產買賣律師提醒，二手房買賣糾紛逐年增多，從征詢的問題中得出數據，最多的兩個方面，一是“定金”，二是“戶口遷出”。為何這種問題層出不窮，無法杜絕呢?究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規范、約定不明確所致。

　　一、定金問題。

　　買方要睜大雙眼嚴防“定金”陷阱，領取大額定金前一定要三思而先行，由于一旦預先領取數額較大的“定金”異常輕易損失主動權，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

　　（1）甚么是房屋買賣合同里的“定金”?是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預先支支付賣方一定數額的金錢作為擔保。

　　（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用?該“定金”作為一種包管，當給付定金的一方（買方）不執行合同時，無權請求賣方退還定金;當收受定金的一方（賣方）不執行商定的內容時，應雙倍返還定金。

　　案例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支領取甲5萬元定金。假如乙不執行商定的內容，則無權要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內容，則須雙倍返還乙10萬元。

　　（3）托付定金時需注意的事項。

　　①該“定金”的詳細數額由合同兩邊當事人商定，但不得跨越房屋總價款的20％，超過的部分，人民法院不予支持。

　　案例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，至多只能商定10萬元的定金，跨越10萬元的部分不適用定金的相關法律規定。

　　②不要將“定金”寫成“訂金”，盡管只是一字之差，然則訂金不適用上述先容的“雙倍罰則”的法律規定。

　　法律風險提醒：“定金”在二手房買賣過程當中很常見，現實生活中買方一旦交付了定金，過后想要退回來，那都是很困難，由于這小小的“定金”里邊可是大有門道。或許有的人會發生疑難：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎?”答案是：不一定!大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了……

　　例一：假如賣方或許中介公司隱瞞了一些房屋的實在信息，很輕易給買方造成誤會，當買方托付定金后才發現問題，若此時買方提出：以前對該房屋存在誤解，現在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。

　　例二：房屋買賣兩邊談好價錢后，買方交付了定金，一些不講誠信的房東有時會認為房價賣低了，不想賣了，因而就會千方百計的找來由提出刻薄的條件或許請求增添買賣業務成本，使得買方知難而退，從而達到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結果要么是走上漫長的法律維權之路，要么是自認倒霉任對方宰割……

　　律師支招：那么終究該如何商定定金呢?一方面，因為我國法律關于托付“定金”的數額沒有一個對立的規范，只有一個不得跨越主合同標的額的20％的下限限定。買方在需求托付定金的情況下，要爭奪跟房東商議適量托付一些定金注解誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應在一定期限內（比如30日內）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責任如數退還。（買方一定要保留好交付定金的收據，而且收據上一定要明確交付定金的時間及接收定金的主體）

　　二、戶口問題。

　　一定要查明該房屋是不是存在“戶口遷出”的問題，假如存在需求戶口遷出的情形時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。

　　法律風險提醒：假如買賣兩邊在合同中關于戶口的遷出問題沒有明確商定，一旦產生戶口遷出的糾紛后，報警和訴訟都不能直接解決。由于戶口的遷入和遷出要遭到戶籍政策的限制，所以公安機關在一般情況下，不會直接將賣方的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

　　律師支招：一方面，能夠直接去本地派出所查問買賣業務房屋的戶籍狀態，另外一方面，能夠約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。如果有相關問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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