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上海房屋產(chǎn)權(quán)律師:小產(chǎn)權(quán)房屋的相關(guān)法律解答

常見(jiàn)問(wèn)題 2022-06-24 14:45:111546策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】小產(chǎn)權(quán)房是什么意義?有很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還不是很了解,不清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么差別,上海房屋產(chǎn)權(quán)律師做出如下解答: 小產(chǎn)權(quán)房是什么意思? 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上設(shè)置裝備擺設(shè)的房屋,未交納地皮出讓金等用度,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部分頒布,而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒布,

  小產(chǎn)權(quán)房是什么意義?有很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還不是很了解,不清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么差別,上海房屋產(chǎn)權(quán)律師做出如下解答:

  小產(chǎn)權(quán)房是什么意思?

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上設(shè)置裝備擺設(shè)的房屋,未交納地皮出讓金等用度,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部分頒布,而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒布,所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”,又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念,只是人們?cè)谏鐣?huì)生活中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。

  大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)比:

  1、對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言,將開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這類(lèi)叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開(kāi)發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

  2、按房屋再讓渡時(shí)是不是需求交納地皮出讓金來(lái)區(qū)別的,不消再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋一般商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

  3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證構(gòu)造來(lái)區(qū)別的,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由州里政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)其實(shí)不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

  第一種和第二種的小產(chǎn)權(quán)是正當(dāng)?shù)模恍杞蛔阗?gòu)房款,或讓渡時(shí)補(bǔ)繳地皮出讓金就能自在買(mǎi)賣(mài),其法律規(guī)定較為明確。而第三種小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

  有的人說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài),實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房究竟有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)呢?

  從我國(guó)現(xiàn)在的相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還不足法律根據(jù)。而從我國(guó)對(duì)地皮的治理理念與地皮治理的代價(jià)取歷來(lái)闡發(fā),短期內(nèi)我國(guó)還不會(huì)鋪開(kāi)集體地皮的流轉(zhuǎn)。是以,小產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí),即便今后小產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房,從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看,購(gòu)房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。

  河山資源部再次嚴(yán)格地指出,小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是違法修筑,違背地皮治理法律,集體地皮不得用于商品房屋建設(shè),城鎮(zhèn)住民不能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)村房屋或小產(chǎn)權(quán)房。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國(guó)家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。

  小產(chǎn)權(quán)房與商品房分歧,我國(guó)現(xiàn)在的相關(guān)法律沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)做明確的規(guī)定,以是,如果要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險(xiǎn):

  法律風(fēng)險(xiǎn)

  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流暢讓渡存在不少的限定,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具有了一般商品房的應(yīng)用性質(zhì),但不具有一般商品房的法律性質(zhì),實(shí)在并非商品房。以是,法律法例對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和軌制對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是有效的,人民法院也不可以用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及法律說(shuō)明處置觸及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購(gòu)房人的權(quán)益很難失掉保護(hù)。同時(shí),因?yàn)橘?gòu)置小產(chǎn)權(quán)房的合同是有效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的,由于己方有過(guò)錯(cuò),可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約,由于合同無(wú)效,購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門(mén)備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過(guò)程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題,其救濟(jì)途徑就非常有限。

  政策風(fēng)險(xiǎn)

  在購(gòu)置的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽定條約并托付房款后,假如相關(guān)部分整理鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的設(shè)置裝備擺設(shè)項(xiàng)目,大概就會(huì)致使部份項(xiàng)目停建以至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款,購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索房款的尷尬境地。另轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

  依據(jù)《中華人民共和國(guó)地皮管理法》的規(guī)定,農(nóng)村集體所有的地皮的使用權(quán)不得出讓、讓渡或許出租用于非農(nóng)業(yè)設(shè)置裝備擺設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也惟獨(dú)享有使用權(quán),農(nóng)村將房屋賣(mài)給都會(huì)居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。如果有更多問(wèn)題,可以在線咨詢(xún)上海房屋產(chǎn)權(quán)律師




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