上海民事律師：物業(yè)糾紛涉及的法律問題

　　目前，一些問題小區(qū)物業(yè)管理公司漠視業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益，在服務(wù)方面能省則省、能少則少，無心打理小區(qū)物業(yè)，隨意占用或擅自出租業(yè)主提供公共基礎(chǔ)設(shè)施，對業(yè)主的各種不規(guī)范發(fā)展甚至出現(xiàn)違法犯罪行為熟視無睹，不愿過問，以致引發(fā)社會糾紛。上海民事律師提醒，這些糾紛，看似是由服務(wù)質(zhì)量引起的，但仔細(xì)分析，其中相當(dāng)一部分涉及法律問題。

　　檢查物業(yè)公司八項(xiàng)違規(guī)行為

　　01.人行道私人停車場物業(yè)收取停車費(fèi)是違法的。

　　人行道上停車收費(fèi)現(xiàn)象，均沒有法律依據(jù)，屬于違法行為。如果有其他單位或者個人非法占用市政公共設(shè)施，涉嫌危害公共安全。即使有關(guān)部門給審批了手續(xù)，也是違法的。

　　占用區(qū)內(nèi)公共道路的，用地設(shè)置停車位必須經(jīng)房屋部門批準(zhǔn); 其次，業(yè)主已設(shè)立住宅小區(qū)委員會的，具體服務(wù)費(fèi)由社區(qū)行業(yè)委員會確定; 未設(shè)立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)征得住宅小區(qū)一半以上業(yè)主的同意，未經(jīng)批準(zhǔn)不得收取用地占用費(fèi)或者停車服務(wù)費(fèi)。

　　02.屋頂附加層是防水嗎？物業(yè)管理的私人建設(shè)行為是違法的

　　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未經(jīng)許可或者未按照許可規(guī)定建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；

　　可以采取糾正措施，消除對方案實(shí)施造成的影響的，限期改正，處建筑工程造價5%以上10%以下的罰款；不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除，沒收實(shí)物或者違法所得，并處以建筑工程造價10%以下的罰款。

　　03.關(guān)閉寵物主人的水、電和財(cái)產(chǎn)涉嫌違法

　　根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，禁止在重點(diǎn)管理區(qū)域飼養(yǎng)犬、犬、大型犬。主人有權(quán)在辦理完相關(guān)手續(xù)后繼續(xù)飼養(yǎng)國家允許的寵物。

　　作為一家服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司無權(quán)不讓主人養(yǎng)寵物，也無權(quán)切斷水、停電或?qū)χ魅颂幰粤P款。業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以制定有關(guān)規(guī)定。

　　居民還應(yīng)文明養(yǎng)狗，辦理養(yǎng)狗相關(guān)證件，出門應(yīng)由成年人、老年人、孕婦和兒童帶路，避免給他人帶來傷害。 同時，狗在室外的糞便，應(yīng)立即清理干凈。

　　04.電梯服務(wù)費(fèi)：提早一年收取 物業(yè)免費(fèi)行為違法

　　電梯服務(wù)費(fèi)屬于大眾能花費(fèi)，其主要用度便是運(yùn)營中應(yīng)用的電費(fèi)，不得提早收取，應(yīng)該按照每個月的實(shí)際使用情況進(jìn)行分?jǐn)偂?

　　除了電梯服務(wù)費(fèi)，中心空調(diào)等辦法的運(yùn)轉(zhuǎn)用度及大眾照明、大眾用水等歸入代收代交用度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)建帳，公開、合理、按實(shí)分?jǐn)偅堪肽晗驑I(yè)主公布費(fèi)用使用情況。

　　05.物業(yè)費(fèi)與公共費(fèi)“綁縛”

　　依據(jù)相干劃定，室廬小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝配或入戶端口之外辦法設(shè)置裝備擺設(shè)的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

　　室廬小區(qū)內(nèi)業(yè)余謀劃辦法設(shè)置裝備擺設(shè)歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

　　06.私自轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)用房用途

　　《物業(yè)治理?xiàng)l例》第六十五條 違背本條例的劃定，未經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，物業(yè)治理企業(yè)私自轉(zhuǎn)變物業(yè)治理用房的用處的，由縣級以上處所國民當(dāng)局房地產(chǎn)行政主管部分責(zé)令期限矯正，賦予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　07.私自轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)用房用途

　　《物業(yè)治理?xiàng)l例》第六十六條 違背本條例的劃定，有以下行動之一的，由縣級以上處所國民當(dāng)局房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;

　　所得收益，用于物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用辦法設(shè)置裝備擺設(shè)的培修、養(yǎng)護(hù)，殘剩部分按照業(yè)主大會的決定使用：擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

　　08.物業(yè)天資等級≠物業(yè)免費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)辦事企業(yè)的天資等級與物業(yè)辦事收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒有直接關(guān)系。

　　企業(yè)天資代表著企業(yè)的范圍，以及承接項(xiàng)目的才能;物業(yè)辦事免費(fèi)規(guī)范則是與辦事規(guī)范的等級直接掛鉤，這是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。

　　物業(yè)辦事企業(yè)應(yīng)該根據(jù)條約商定的辦事規(guī)范提供相應(yīng)的服務(wù)，同時，收取相應(yīng)的費(fèi)用。如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)高并提供相應(yīng)服務(wù)，可由業(yè)主大會、業(yè)委會等出面進(jìn)行協(xié)商。如有相關(guān)疑問，可以在線咨詢上海民事律師。

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