上海房屋買賣律師：房屋買賣可能涉及的法律問題

　　生活中在房屋買賣中發(fā)生不少糾紛，假如咱們遇到房屋買賣糾紛應(yīng)該如何處理這些問題呢?關(guān)于房屋買賣糾紛的相關(guān)知識(shí)，上海房產(chǎn)買賣律師為您整理了以下關(guān)于房屋的各類糾紛問題及其知識(shí)點(diǎn)的相關(guān)知識(shí)，希望對(duì)您有所幫助。

　　一、房屋買賣的類型有哪些?

　　我國現(xiàn)寓居的房屋大致可分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、單元集資建房、公房改制后的房改房、個(gè)人所有的私有房、二手房、商品房、“小產(chǎn)權(quán)房”。其中，最多的是城市商品房、二手房、農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　二、房屋買賣糾紛類型

　　因?yàn)榉课葙I賣觸及法律較多，不同于其它買賣。而交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、法律知識(shí)不足、故意規(guī)避政策等原因，以及行政主管機(jī)關(guān)監(jiān)管缺位，相關(guān)立法不完善，致使很多房屋買賣留下隱患，形成復(fù)雜的糾紛。

　　陰陽條約逃稅款。一些房屋買賣中，生意兩邊經(jīng)常會(huì)簽訂價(jià)錢分歧的兩份條約，這便是所謂的“陰陽條約”。“陽條約”，系房屋買賣中，由兩邊簽定后向無關(guān)部分立案的那份條約，價(jià)錢普通都很低。這類條約盡管吻合條約成立的方式要件，但其實(shí)際上是經(jīng)由過程虛偽下降條約標(biāo)的價(jià)錢的方式，詐騙登記部分，目標(biāo)是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家好處，違反了我國稅收法律法例，依據(jù)民法公例第58條、合同法第52條的劃定，“以正當(dāng)方式掩飾非法目標(biāo)的，條約有效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)購買價(jià)格和意圖。現(xiàn)實(shí)中，法院一般都確認(rèn)“陰合同”具有合同效力，可以成為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。“陰陽合同”在二手房買賣中出現(xiàn)較多，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。同時(shí)，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關(guān)，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記不辦證、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾。

　　只看房屋不看證。檢察房產(chǎn)證是每一個(gè)購房者必需做的第一件事。《都會(huì)房屋權(quán)屬登記治理設(shè)施》第五條劃定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。

　　小產(chǎn)權(quán)房沒名分。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋。一般由開發(fā)商與村委會(huì)分工或由村委會(huì)自行建設(shè)。因其用地的性子，它不能取得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　對(duì)應(yīng)的，由國家房管主管構(gòu)造發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如許的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一般步驟是：開發(fā)商辦理正當(dāng)?shù)牧㈨?xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理地皮出讓手續(xù)并按規(guī)定將地皮出讓金和使用稅（費(fèi)）上繳給國家，由國家給開發(fā)商發(fā)放地皮使用證和房屋預(yù)售許可證，如許的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。小產(chǎn)權(quán)房以價(jià)錢昂貴、生意業(yè)務(wù)簡(jiǎn)便備受青睞，在房屋買賣市場(chǎng)中占有一定份額;但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。

　　法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國有地皮使用證、修筑計(jì)劃許可證，在日常普通居住中相安無事，因?yàn)闆]有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律維護(hù)，一旦產(chǎn)生糾紛被告狀，法院將認(rèn)定房屋買賣條約有效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦證，購房者無法通過抵押手段融資，也無法使其上市交易;一旦房屋面臨拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房交易帶來大量社會(huì)問題，一是國有資產(chǎn)流失，二是購房者仍然屬流動(dòng)人口，對(duì)社會(huì)治安、計(jì)劃生育等工作帶來很多不便，購房者子女入學(xué)仍受困擾。

　　以上便是對(duì)于房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律問題，如果您也遇到此類的相關(guān)案件糾紛，可以咨詢上海房屋買賣律師。

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